• Préparer la vente d'un terrain

Comment faire une division parcellaire pour mieux vendre son terrain ?

Vous avez entendu parler de la division parcellaire, mais vous ne savez pas comment se passe une division de terrain ? On vous en dit plus !

Qu'est-ce qu'une division parcellaire d'un terrain, et pourquoi la faire ?

On appelle division parcellaire (ou division foncière) le fait de découper un terrain en plusieurs parcelles, plus petites et constructibles. Vous pouvez décider d’une division foncière lorsque vous voulez construire plusieurs maisons sur le même terrain, lorsque vous voulez mettre en vente une de ses parties inutilisées ou quand l’entretien d’une grande parcelle devient trop fastidieux.

Il faut noter que la division parcellaire est souvent rentable pour les propriétaires d’un grand terrain : non seulement il est souvent plus facile et plus rapide de vendre des parcelles de petite taille, mais en plus leur prix au m2 est plus élevé. Vendre deux petites parcelles (ou plus) au lieu d’une grande promet donc une meilleure plus-value, d’autant plus si vous optez pour la vente à un promoteur immobilier.

Mais comment faire pour diviser un terrain pour le vendre ? Comment faire pour savoir si son projet de division parcellaire est possible ? Qui faut-il prévenir, solliciter ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Combien cela coûte ? Le point en 3 étapes.

Bon à savoir

Dans un contexte de pénurie de logement, et pour éviter l’étalement urbain, le pouvoir politique encourage la division parcellaire, aussi bien à l'échelon national (loi Alur du 27 mars 2014) qu’à l’échelon local (les communes engrangent des rentrées fiscales supplémentaires avec la densification urbaine).

Étape 1 : évaluer la faisabilité du projet

Pour que votre projet de division voie le jour, il faut d’abord que les parcelles créées par cette opération soient constructibles, conformément aux règles d’urbanismes valant dans votre commune.

Ainsi, si votre terrain est en angle ou présente une pente importante, la division parcellaire peut être compliquée. De même, s’il existe un bâti sur votre terrain (une maison par exemple), et qu’il cause un vis-à-vis à la future construction, ou que son implantation gène le partage du terrain, votre projet de division foncière peut être plus complexe.

Mais comment vérifier que diviser un terrain en deux est possible ? En réalisant une étude du PLU.

Comment savoir si la parcelle que vous comptez créer par une division parcellaire est constructible, notamment s’il s’agit d’un terrain agricole ? Vous devez réaliser une étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. 
Pour cela, adressez au service urbanisme de votre ville une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Cette démarche n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée. Ce certificat permet de connaître les possibilités que le droit d’urbanisme local vous octroie en matière de construction, d’aménagement et de division d’un terrain.

Au besoin, le service urbanisme vous demandera de fournir les documents suivants : 

  • le Plan de Prévention des risques Naturels de votre terrain ;
  • l’avis des Architectes des Bâtiments de France (si votre terrain se situe alentours d’un monument historique ou dans une zone classée).

Bon à savoir

Le certificat d’urbanisme opérationnel est valable 18 mois à compter de sa date d’émission, et peut-être obtenu dans un délai maximum de 2 mois après la demande.

Étape 2 : borner votre terrain

Une fois la faisabilité de votre projet établie, vous pouvez faire appel à un géomètre-expert pour effectuer le bornage de votre terrain.

Ce bornage vous permet de :

  1. fixer précisément les limites de votre propriété et des nouvelles parcelles ;
  2. définir l’accès du terrain en division, le passage des futurs réseaux, le passage des réseaux existants ;
  3. de dresser un document d’arpentage (officialisant la division de parcelle cadastrale), c’est-à-dire d’attribuer de nouveaux numéros cadastraux (parcelle détachée et parcelle initiale).

Étape 3 : faire la demande en division

Troisième et dernière étape du processus de division parcellaire et de lotissement : la demande officielle auprès des autorités compétentes. C’est à vous, propriétaire du terrain, qu’il revient de réaliser ces démarches administratives.

Vous souhaitez vendre la parcelle issue d’une division sans projet de construction ?
Vous devez obtenir l’autorisation de procéder à la division de terrain en 2 lots, ou 3 lots, à partir d’un terrain unique. Pour cela, vous devez demander un permis d’aménager ou une déclaration préalable.

Vous souhaitez vendre la parcelle issue d’une division en vue d’un projet de construction ?
Si votre projet de division comprend un projet de construction (au moins deux constructions distinctes cohabiteront à terme sur la parcelle initiale, la séparation du terrain intervenant avant la fin des travaux), vous devez faire la demande d’un permis de construire valant division.
Rapprochez-vous du service urbanisme de votre commune : il vous demandera, en plus du dossier de permis de construire, de déposer un plan de division de votre terrain.

Bon à savoir

Le délai d’instruction de la déclaration préalable de lotissement est d’un mois. Celui du permis d’aménager est de trois mois.

Quel budget prévoir pour diviser votre terrain ?

Diviser une parcelle a un coût. Vous devez en effet prévoir un budget pour :

  • le bornage de votre terrain : en fonction de la superficie du terrain et du nombre de parcelles à délimiter, le coût peut osciller entre 1 000 et 2 000 euros en moyenne ;
  • les taxes liées à la division et à la vente des parcelles : si vous êtes propriétaire depuis moins de 30 ans, vous devrez vous acquitter de la plus-value immobilière et prélèvements sociaux, éventuellement d’autres taxes communales.

Ce qu'il faut retenir

  • Pourquoi faire une division foncière ?

    Le fait de séparer une grande parcelle en plusieurs parcelles de taille plus réduite est intéressant sur bien des points, en particulier sur le plan financier. Il est par exemple plus rentable de vendre deux petits terrains plutôt qu’un seul grand, ou de vendre une partie inutilisée de son terrain plutôt que de continuer à l’entretenir à perte.
  • Comment faire et comment se passe une division de terrain ?

    Il faut procéder en trois étapes : d’abord consulter le PLU de sa commune pour vérifier la possibilité de faire une division de parcelle (demande de certificat d’urbanisme opérationnel). Ensuite, vous devrez borner votre terrain. Enfin, vous devrez faire la demande officielle de division parcellaire, soit au moyen d’un permis d’aménager, d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire valant division.
  • Combien coûte une division de parcelle ?

    Les prix sont variables en fonction de votre terrain (un bornage peut coûter entre 1000 et 2000 euros), et de la politique fiscale de votre commune. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie au préalable.

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