• Envisager la vente d'un terrain

Terrain en indivision : qu’est-ce que ça veut dire ?

Après un décès, après un mariage, un achat en commun, vous allez peut-être devoir gérer un terrain en indivision. Qu’est-ce que signifie ce régime de propriété ? Comment gère-t-on un bien en indivision ? Quelle est l’utilisation possible ? Quand et comment l’indivision prend fin ? L'équipe Bienvendresonterrain vous éclaire.

Qu’est-ce qu’un terrain en indivision ?

Il peut arriver qu’une ou plusieurs personnes soient propriétaires d’un même terrain. Pour en faciliter le financement, l’entretien, un régime de propriété définit cette situation : l’indivision juridique d’un terrain.

L’indivision d’un terrain dans le cadre d’une succession

Après un décès, le partage de la succession peut prendre du temps. Dans l’intervalle, les biens reçus en héritage appartiennent à l'ensemble des héritiers (s’ils sont plusieurs), sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Ils sont propriétaires des biens du défunt dans l'indivision, et disposent de quote-part.

Bon à savoir

Les cohéritiers sont aussi appelés les indivisaires.

Pour en savoir plus : Droit de succession, comment ça marche ?

Comment fonctionne l'indivision d'un terrain ?

Vous souhaitez en savoir davantage sur la manière dont l’indivision fonctionne ? On fait le point sur les règles encadrant cette gestion d’un patrimoine en commun.

► Conclure une convention d'indivision

Pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision, respecter au mieux les droits des différents indivisaires, et faciliter la gestion des biens, il est possible d’établir une convention. Pour être valide, cette convention doit :

  • procéder d’un accord unanime entre tous les indivisaires ;
  • être formalisée par document écrit ;
  • lister tous les biens concernés par l'indivision ;
  • spécifier les droits des indivisaires ;
  • préciser les pouvoirs du gérant.

Vous pouvez par ailleurs définir une durée de convention, dans la limite de 5 ans renouvelable, ou indéterminée.

À noter : la convention d’indivision relative à un terrain (donc un bien immobilier) doit être établie par un notaire.

 

► Prendre des décisions dans le cadre de l'indivision

Les règles qui s’appliquent sont différentes selon les actes engagés sur le patrimoine géré en indivision.

 

Les actes Les règles de majorité applicables Exemple
Les actes conservatoires Indivisaire seul
  • travaux de réfection de toiture ;
  • remplacement d'une chaudière défectueuse.
Les actes de gestion Accord à la majorité des 2/3
  • actes d'administration ;
  • conclusion, renouvellement des baux d'habitation.
Les actes de disposition À l'unanimité des indivisaires
  • vente de biens immobiliers (comme un terrain) ;
  • donation à un tiers.

 

Vous pouvez utiliser un terrain en indivision si :

  • vous avez l’accord des autres indivisaires ;
  • vous respectez le droit des autres indivisaires ;
  • vous respectez la destination du bien (ce pour quoi le terrain est fait) ;
  • vous versez une indemnité aux autres indivisaires si vous utilisez le terrain seul (sauf si les autres indivisaires ont notifié leur refus d’être indemnisés).

Bon à savoir

Compte tenu des quote-parts (ou droits indivis), la majorité des 2/3 ne signifie pas nécessairement la majorité des 2/3 des héritiers existants.

Quand et comment l'indivision d'un terrain prend fin ?

  • Quand l'indivision prend fin ?

    Dans le cadre d’un héritage, l’indivision n’est que temporaire et transitoire. Elle prend fin lorsque la succession est réglée, à savoir quand le partage du terrain est réalisé.
    De manière générale, l'indivision peut prendre fin à tout moment sauf :
    • si un jugement l’en empêche
    • ou si la convention d’indivision s’y oppose.
  • Comment sortir de l'indivision ?

    Vous pouvez sortir de l’indivision d’un terrain de trois manières :
    • vous vendez à autre indivisaire (prioritaire) ou à une personne étrangère à l’indivision votre quote-part
    • vous demandez le partage du terrain (la valeur du terrain doit être acceptée par tous, et le terrain doit alors suivre une procédure de division parcellaire)
    • ou vous vendez le terrain (après accord à l’amiable de tous les indivisaires) et recevrez une part financière égale à votre quote-part.

Ce qu'il faut retenir

  • Qu'est-ce que l'indivision d'un terrain dans le cadre d'une succession ?

    Après un décès, si vous héritez avec plusieurs personnes d’un terrain, vous devrez (en attendant que la succession soit réglée) gérer ce patrimoine en commun : c’est ce qu’on appelle l’indivision.
  • Comment marche l'indivision ?

    Il existe des règles précises concernant le fonctionnement de l’indivision, aussi bien dans les prises de décisions que dans sa gestion au quotidien. Vous pouvez les retrouver sur le site du Ministère de l’Economie par exemple (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/heritage-succession-indivision).
  • Comment sortir d'une indivision de terrain ?

    Si vous gérez un terrain en indivision après un héritage, sachez qu’il ne s’agit que d’une situation temporaire : dès la succession réglée, ce régime de propriété cessera. Toutefois, si vous souhaitez en sortir avant le règlement de la succession, vous pouvez vendre vos parts, ou encore demander que le terrain soit divisé.
    Ces solutions valent aussi bien pour un héritage que pour un terrain acheté en couple…
  • Quelle autre solution s'offre à moi ?

    Envisagez donc la vente de votre terrain ou de votre parcelle de terrain à un promoteur immobilier. Le principe reste le même que pour la vente à un particulier, à une exception près : le promoteur immobilier peut reprendre votre terrain jusqu'à 30 % plus cher.

Optimisez la valeur de votre terrain en le vendant à un promoteur immobilier.


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