• Envisager la vente d'un terrain

Comment se déroule la vente d'une maison dans le cadre d’une succession ?

Vous possédez un grand terrain et vous vous interrogez sur l’opportunité de procéder à une division parcellaire ? Avant de vous lancer, vous souhaitez avoir une idée plus claire des coûts engendrés ? Voici dans cet article quelques éléments de réponse.

Recueillir le consentement de tous les indivisaires avant de vendre

Avant d’envisager la vente d’une maison dont vous avez hérité, et que vous possédez en indivision avec l’ensemble des héritiers, vous devez vous assurer que chacun y consent. Il n’est cependant pas nécessaire que l’intention de vendre émane de l’ensemble des indivisaires : la majorité des deux tiers suffit à lancer la procédure.

Comment obtenir l’accord de vendre une maison héritée ?

Si vous, ou plusieurs indivisaires, détiennent des quotes-parts d’une maison en indivision, vous pouvez demander à ce qu’elle soit vendue. Par exemple, si le conjoint survivant et une part de ses enfants veulent procéder à la vente d’une maison issue d’une succession, ils le peuvent si leurs parts cumulées atteignent cette proportion.

Pour obtenir l’accord des autres parties, vous devez signifier votre demande devant un notaire. Ce dernier envoie alors une notification aux indivisaires minoritaires, dans un délai d’un mois. S’ils acceptent, vous pouvez mettre en vente la maison.

Si un ou plusieurs indivisaires de la maison refusent de signer la vente dans les trois mois qui suivent leur notification, ou s’ils ne se manifestent pas, vous devez alors saisir le TGI (Tribunal de Grande Instance). Le juge saisi peut alors se prononcer en faveur de la vente, si les droits des autres indivisaires ne sont pas excessivement atteints.

Bon à savoir

Deux situations peuvent aboutir à une vente forcée, même si un ou plusieurs indivisaires bloquent la situation :

  • vous détenez (seul ou à plusieurs indivisaires) les ⅔ des quote-parts de l’indivision : dans ce cas, le Tribunal de Grande Instance peut vous autoriser à vendre, même en cas de refus d’autres indivisaires.
     
  • vous demandez seul la vente d’une maison, et le refus d’un coindivisaire met en péril l’intérêt commun dans le cadre de la succession immobilière : le TGI, s’il vous donne raison, peut accepter que vous vendiez.

Étape 1 : fixer le prix de vente de la maison (ou terrain) reçue en héritage

Vous avez l’accord de tous les indivisaires, ou le TGI vous accorde une vente forcée ? Quelles sont maintenant les étapes à observer pour vendre la maison avant la liquidation de la succession ?

Au préalable, il va vous falloir fixer le prix de vente de la maison. Notez que ce prix de vente doit être plus ou moins conforme à la valeur vénale que vous avez déclarée à l’administration fiscale lors de l’ouverture de la succession. Pour en savoir plus, consultez notre article Comment estimer sa maison dans le cadre d’une succession ?

Si la valeur vénale de votre maison n’a pas encore été déclarée au notaire suivant la succession, vous pouvez l’estimer vous-même dans la perspective de la vente. Commencez par comparer votre bien à des maisons similaires. N’oubliez pas que la superficie habitable n’est pas le seul critère à prendre en compte : quartier ou ville, superficie et physionomie du terrain, exposition, état général… doivent également être intégrés dans l’équation.

Toutefois, cette étape peut s’avérer délicate, car on peut avoir tendance à surévaluer un bien auquel on est attaché (s’il s’agit de vendre la maison dans laquelle on a grandi par exemple). Vous pouvez également éprouver des difficultés à vous mettre d’accord entre indivisaires…

Si vous manquez d’éléments pour fixer un prix de vente en cohérence avec le marché, ou si vous n’arrivez pas à vous entendre, n’hésitez pas à consulter un professionnel

Pourquoi faut-il faire appel à un professionnel pour estimer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession ?

Faire appel à un professionnel pour évaluer la maison que vous recevez en héritage est pertinent à double titre :

  1. Vous pouvez compter sur leur connaissance fine du marché immobilier du lieu d’implantation de la maison : les agents immobiliers, comme les notaires, interviennent quotidiennement dans les transactions immobilières du secteur.
  2. Une sous-estimation de la valeur vénale de votre maison peut vous conduire à vous acquitter de pénalités fiscales très importantes et de l’impôt sur les plus-values immobilières.

Étape 2 : mettre en vente la maison

Une fois le prix de vente fixé, votre maison doit être mise en vente. Deux options s’offrent à vous :

  1. Vous occuper vous-même de rechercher un nouveau propriétaire et de vendre le bien : s’il s’agit de la solution la plus économique, cette mission peut s’avérer chronophage et nécessite des connaissances juridiques (rédiger l’acte de vente, vérifier la solvabilité économique des postulants à l’achat) ;
  2. Faire appel à des professionnels de l’immobilier.
  • Mandater une agence immobilière

    Pour vous simplifier la vie, vous pouvez confier la gestion du processus de vente de la maison héritée à un agent immobilier. Il doit être en mesure d’assurer une certaine visibilité à votre offre, de sélectionner des futurs acquéreurs solvables, et de régler certaines tâches administratives (signature de la promesse de vente par exemple). Vous pouvez conclure un accord d’exclusivité avec un agent immobilier, comme mandater plusieurs agences pour vendre votre maison.
  • Faire appel à un notaire

    Vous pouvez également confier la vente de votre maison au notaire qui suit les actes de la succession dans laquelle vous êtes engagé. De l’estimation à la vente, il se charge de trouver de futurs acquéreurs, et de procéder aux formalités permettant le changement de propriété du bien.

Étape 3 : s'acquitter des droits de succession

Lors de la vente d’une maison d’un défunt, ses héritiers partagent les revenus issus de la cession à la hauteur de leur quote-part respective. Ces quotes-parts peuvent avoir été déterminées au préalable par le défunt, et consignées dans un testament.

En l’absence de directives, une division à parts égales est réalisée. Les héritiers doivent, après la conclusion de la vente, s’acquitter des droits de succession, auprès du Fisc.

Bon à savoir

L’administration fiscale peut vous permettre d’échelonner le paiement des droits de succession.

Ce qu'il faut retenir

  • Comment se déroule la vente d'une maison en succession ?

    La vente à l’amiable d’une maison en indivision, suite à un décès et l’ouverture d’une succession, doit faire l’objet d’un consensus entre tous les indivisaires. Elle doit être réalisée à un prix le plus proche possible de la valeur vénale déclarée à l’administration fiscale lors de l’ouverture de la succession.
  • En tant qu'héritier, puis-je me charger seul de la vente ?

    Les héritiers peuvent se charger eux-mêmes de la vente, ou bien la confier à des professionnels : agences immobilières ou notaires.
    Quoi qu’il en soit, ils devront s’acquitter des droits de succession après la vente.

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