Vous êtes propriétaire, au même titre que plusieurs autres personnes, d’un terrain en indivision, et vous souhaitez mettre fin à cette situation ? Qu’il s’agisse d’un héritage, ou que vous soyez en plein divorce, voici les moyens pour sortir de l'indivision d’un terrain.
L’indivision en quelques mots
L’indivision qualifie une situation temporaire, durant laquelle plusieurs personnes possèdent un bien, un terrain (constructible ou agricole par exemple), ensemble et de manière indistincte.
Cela est notamment le cas lorsqu’une succession immobilière est ouverte, et qu’il existe plusieurs héritiers. Mais l’indivision peut également intervenir lors d’une rupture conjugale : le patrimoine des couples mariés sous le régime de la communauté, mais également celui que des époux en séparation de biens, des couples pacsés ou des concubins, ont acquis en commun, sont gérés en indivision jusqu’à ce que la séparation soit réglée.
Indivision d’un terrain : avez-vous le droit d’en sortir ?
Si vous possédez un terrain en indivision et que vous souhaitez en sortir, sachez que la loi est de votre côté !
En vertu de l’article 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Vous pouvez donc, à n’importe quel moment, et quelles que soient vos raisons, sortir de l’indivision.
Quelles que soient vos motivations, vous souhaitez sortir de l’indivision qui vous lie à un terrain. Cinq solutions s’offrent à vous.
Bon à savoir
Votre terrain est soumis à une convention d’indivision à durée déterminée, conclue devant un notaire ? Vous ne pourrez quitter l’indivision qu’au terme de cette convention.
1. Vous cédez vos parts
Si vous êtes seul à vouloir quitter la situation d’indivision, vous pouvez vendre, même partiellement, vos parts à un tiers.
Bon à savoir
Avant de mettre vos parts en vente, vous devez en informer, au moyen d’un huissier, les autres indivisaires : ils ont en effet légalement la priorité pour racheter vos parts.
Vendre vos parts aux autres indivisaires
Vendre vos parts à un autre indivisaire, qu’il s’agisse de votre ex-conjoint ou des autres héritiers, est la première des solutions à envisager, mais l’opération peut être délicate à réaliser concrètement.
D’une part parce qu’il peut être plus difficile d’aboutir à un accord concernant la valeur de vos parts avec les autres indivisaires, et d’autre part parce que ces derniers peuvent manquer de liquidités pour vous les acheter.Vendre vos parts à un acheteur en dehors de l'indivision
Vous ne pouvez pas vendre vos parts aux autres indivisaires ? Sachez que vous avez la possibilité de chercher un acquéreur en dehors de l’indivision.
Toutefois, avant de valider la vente, vous devez prévenir les autres indivisaires du prix et des conditions de la cession, et partager certaines informations concernant le potentiel acheteur : nom, domicile et profession. Vous devez nécessairement recourir aux services d’un huissier.
Une fois informés, les autres indivisaires ont un mois pour faire valoir leur droit de préemption : ils doivent alors notifier leur intention d’acheter vos parts, au prix et aux conditions négociées avec le tiers. À compter de leur réponse, qu’ils doivent vous transmettre par huissier, la vente doit être réalisée dans les deux mois. Dans le cas contraire, vous devez adresser aux autres indivisaires une mise en demeure de signer, valable 15 jours.
Au-delà de ce délai, vous êtes libre de vendre avec qui vous voulez.
2. Vous vendez votre terrain en indivision
Si, comme vous, les autres indivisaires souhaitent sortir de l’indivision d’un terrain, la solution la plus simple consiste à vendre votre bien immobilier (un terrain par exemple). L’unanimité n’est plus requise pour prendre cette décision : en effet, depuis 2009, si les propriétaires des parts sont d’accord, la vente peut avoir lieu.
Votre notaire a, à compter de la décision, un mois pour prévenir, grâce aux services d’un huissier, les autres indivisaires. Lesquels doivent accepter la vente dans les trois mois qui suivent leur notification.
Une fois la vente conclue, les indivisaires se partagent les revenus générés à hauteur de leurs parts respectives dans l’indivision. Imaginons que votre terrain soit vendu 100 000 €, et que vous en possédiez 40% : vous recevrez 40 000 €. La somme ainsi répartie met fin au régime de l’indivision.
Bon à savoir
Le terrain doit être détenu en pleine propriété pour être cédé collectivement. Si certains indivisaires le détiennent en usufruit ou en nue-propriété, la vente ne peut pas être réalisée.
Pour procéder en toute sérénité à la vente de votre terrain, n’hésitez pas à recourir aux services d’un promoteur immobilier. Vous pourriez obtenir un prix de vente en moyenne 30% supérieur à celui d’un particulier (contactez-nous pour en savoir plus sur les nombreux avantages).
3. Vous vendez votre terrain en indivision sous contrôle judiciaire
Si moins des deux tiers des indivisaires souhaitent vendre le terrain en indivision, ou si certains indivisaires ne se manifestent pas après la notification de vente, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI).
Ce dernier se prononcera pour une vente aux enchères en l’absence de préjudice moral ou financier pour les autres indivisaires. Dans le cas contraire, vous pourrez demander le partage judiciaire de l’indivision (voir infra). Si une vente aux enchères est actée, le terrain est cédé au plus offrant. La somme générée par la vente est ensuite répartie, selon votre quote-part et celle des autres indivisaires, mettant ainsi fin à l’indivision.
4. Le partage à l'amiable
Il est également possible de sortir de l’indivision d’un terrain en procédant au partage de ce dernier.
S’il est réalisé à l’amiable, ce partage consiste à découper le terrain en lot, et à attribuer à chacun des indivisaires, un lot correspondant à la valeur de ses parts. L’ensemble des indivisaires doit être présent lors de ce partage, ce dernier nécessitant que le terrain ait été estimé au préalable. L’intervention d’un notaire est nécessaire pour valider cet acte.
Prenons un exemple : vous possédez avec une autre personne, à parts égales (soit 50% chacun) un ancien terrain agricole requalifié en zone constructible, suffisamment vaste pour être divisé. Pour sortir de l’indivision, vous pouvez créer 2 lots, représentant chacun 50% de la valeur du terrain initial.
Après la division, vous serez l’unique propriétaire de votre nouvelle parcelle. Pour en savoir plus : Comment faire une division parcellaire pour mieux vendre son terrain ?
Bon à savoir
S’il est impossible de répartir équitablement le terrain entre tous les indivisaires, ceux dont la valeur du lot est inférieure à celle de leur quote part peuvent demander une compensation, appelée “soulte”
5. Le partage judiciaire
Il peut être compliqué de parvenir à un accord de partage entre tous les indivisaires : aussi, il est possible de demander un partage judiciaire.
Il faut savoir que cette procédure peut s’avérer onéreuse : l’intervention d’un avocat est obligatoire, de même que celle d’un expert chargé d’évaluer votre terrain.
Concrètement, vous devez saisir le Tribunal de Grande Instance, en justifiant l’impossibilité de recourir au partage à l’amiable. Le TGI notifie ensuite votre demande aux autres indivisaires par voie d’huissier, et nomme un notaire chargé du partage.
C’est lui qui décide des lots, et qui les attribue par tirage au sort. En cas de réelle impossibilité de division, le notaire peut décider de vendre votre terrain en indivision.
Ce qu'il faut retenir
Je suis seul à vouloir sortir de l’indivision d’un terrain, comment faire ?
Dans ce cas, vous pouvez décider de céder vos parts. Vous devez d’abord proposer vos parts à vos coindivisaires : ils ont la priorité.
Si vous souhaitez vendre vos parts à un tiers extérieur, sachez que vos coindivisaires peuvent s’y opposer en faisant valoir leurs droits de préemption.Plusieurs indivisaires veulent sortir de l’indivision, comment faire ?
Vous pouvez opter soit pour la vente de votre terrain, soit pour son partage.
Si les propriétaires d’au moins ⅔ des parts sont en faveur de la vente, celle-ci peut être réalisée. La vente et le partage des sommes issues de cette dernière signent la fin de l’indivision.
Si la majorité des parts n’est pas atteinte, il faudra procéder à une vente sous contrôle judiciaire, sous l’égide du TGI, ou au partage de votre terrain. Consistant à allotir chaque indivisaire selon la part qu’il détient, cette opération peut être difficile à réaliser à l’amiable. Il est toutefois possible de saisir le TGI pour aboutir à un partage judiciaire.Comment réussir la vente de son terrain ?
Avec l'accord de tous les coindivisaires, optez donc pour la vente de votre terrain à un promoteur immobilier. Parmi les nombreux avantages : un prix de vente en moyenne 30% plus élevé en comparaison à la vente à un particulier !
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