• Évaluer le prix de vente d'un terrain

Comment estimer le prix au mètre carré d'un terrain viabilisé ?

Vous possédez un terrain constructible et vous souhaitez le vendre ? Saviez-vous que non seulement vous augmentez vos chances de le vendre plus vite en le viabilisant au préalable, mais que vous en augmentez également le prix au m2 ? Le point sur le prix au m2 d’un terrain viabilisé dans cet article.

Que représente le prix au m2 d'un terrain viabilisé ?

Le prix au m2 d’un terrain viabilisé représente le prix auquel vous souhaitez vendre votre terrain, sur lequel vous aurez réalisé tous les raccordements aux réseaux indispensables, rapporté à la surface totale de la parcelle.

Synthétiquement, il est possible de définir le prix au m2 d’un terrain viabilisé comme :
 

(le prix de votre terrain constructible + les frais de viabilisation) / le nombre de m2 de votre terrain
 

Mais comment fixer le prix de votre terrain constructible ? Et à combien s’élèvent les frais de viabilisation ?

Comment déterminer le prix de son terrain ?

La première étape pour estimer le prix auquel vous pourriez vendre votre terrain à bâtir viabilisé consiste à déterminer son prix, en dehors de cette opération.

  • Les facteurs déterminants dans la fixation du prix d’un terrain à bâtir

    Outre les prix de la viabilisation, le prix d’un terrain constructible dépend de :
    • - la taille de la commune, ou de l’aire urbaine, dans laquelle est situé le terrain. Plus il y a d’habitants, plus le prix au m2 d’un terrain à bâtir sera important ;
    • - la région dans laquelle se situe le terrain : des écarts de prix significatifs sont constatés entre des régions très attractives (Ile-de-France, PACA) et d’autres moins recherchées ;
    • - le cadre de vie : un terrain à proximité des transports, des commerces… est plus attractif, donc se vend plus cher ;
    • - la nature du sol : les sols très argileux se vendent moins chers car les futurs propriétaires devront bâtir leur maison sur des fondations plus onéreuses ;
    • - l’état du terrain : les terrains présentant des travaux de destruction se vendront moins cher qu’un terrain totalement vierge ;
    • - l’exposition du terrain : une exposition au sud se valorise plus facilement ;
    • - la forme du terrain : les futurs acheteurs privilégient les terrains rectangulaires ou carrés ;
    • - la typologie du terrain
  • Fixer le prix de votre terrain

    Pour vous faire une idée des prix auxquels se sont vendus les terrains de votre secteur, vous pouvez consulter la base DVF sur les prix de l’immobilier (source Gouvernementale).
    En sélectionnant le département, la commune et la section cadastrale de votre terrain, vous pourrez observer les prix au m2 des terrains pratiqués alentour sur plusieurs années.

Comment fixer le prix d'un terrain viabilisé ?

La seconde étape pour déterminer le prix de vente de votre terrain viabilisé est de comptabiliser tous les frais résultants de la viabilisation

  • Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

    Un terrain est dit viabilisé lorsqu’il est constructible, et est raccordé aux différents réseaux de la commune.
    Concrètement, votre terrain doit être raccordé aux réseaux suivants pour être considéré comme viabilisé :
    • - réseau d’eau : votre terrain doit accéder aux canalisations d'eau du réseau public, et disposer d’un compteur d’eau ;
    • - réseau d’électricité : pour cela, ERDF dépêche un technicien pour la mise en place d’un coffret de branchement en limite de propriété et son raccordement à votre installation électrique ;
    • - réseau de gaz : le cas échéant, votre terrain peut être raccordé aux conduites de gaz de ville ;
    • - réseau d’assainissement : votre terrain doit accéder au réseau des eaux usées (tout-à-l'égout) de votre ville, si votre terrain est situé dans un secteur le proposant. A défaut, vous devrez proposer une fosse septique à vos futurs acheteurs.
  • Combien coûte la viabilisation d'un terrain ?

    Viabiliser un terrain n’est pas gratuit : au contraire, cette opération mobilise un budget qui peut être important. De l’ordre de 5 000 à 15 000 euros selon la configuration de votre terrain et le nombre de raccordements possibles.

    Sachez par exemple que plus votre terrain est éloigné des réseaux publics, plus son sol est difficile à travailler (pour le passage des canalisations), plus le coût du raccordement est important.

    Sachez par ailleurs que certaines taxes sont redevables au moment de la viabilisation : c’est notamment le cas lorsque vous raccordez un terrain au tout-à-l’égout (PRE (préparation raccordement égout)). Vous serez peut-être soumis à la TLE (taxe locale d'équipement).

Combien mesure mon terrain ?

Enfin, pour déterminer votre prix au m2, vous devez connaître la superficie de votre terrain. Pour connaître les dimensions exactes de votre parcelle, vous devez vous référer au plan de bornage du terrain, ce document issu de l’intervention d’un géomètre expert, recensant les limites séparatives de votre bien foncier. C’est en effet le seul document précisant avec exactitude la superficie et les limites de votre terrain.

Vous pouvez le trouver :

  • annexé à l'acte authentique de vente que vous avez signé lors de l’achat de votre terrain (où celui qu’ont signé vos légataires si vous avez hérité du terrain) ;
  • auprès du notaire qui a supervisé la vente du terrain, ou qui a procédé à l’enregistrement du plan de bornage auprès du service de la publicité foncière dans le cas où vous avez demandé le bornage vous-même ;
  • auprès du service de la publicité foncière le cas échéant ;
  • auprès du géomètre-expert intervenu pour borner votre terrain ;
  • sur la plateforme Géofoncier.fr.

Une fois tous ces éléments connus et chiffrés, vous pouvez déterminer le prix au m2 de votre terrain viabilisé : il vous suffit d’additionner le prix total de vos travaux de viabilisation au prix total de votre terrain hors viabilisation et de diviser le tout par le nombre de m2 de votre parcelle.

Ce qu'il faut retenir

  • Comment déterminer le prix au m2 carré d’un terrain viabilisé ?

    Pour fixer le prix au m2 d’un terrain viabilisé, vous devez connaître trois éléments :
    • le prix de votre terrain
    • le coût de l’opération de viabilisation : le coût des travaux, mais également des frais et taxes dues à cette occasion
    • le nombre total de m2 de votre terrain
    Il vous suffit ensuite d’additionner les frais liés à la viabilisation au prix de votre terrain puis de diviser le tout par le nombre de m2 de votre parcelle.
  • Comment déterminer le prix de mon terrain?

    Vous devez, pour fixer le prix de votre terrain, prendre en considération plusieurs facteurs :
    • la taille de la commune, ou de l’aire urbaine, dans laquelle est situé le terrain
    • la région dans laquelle se situe le terrain
    • le cadre de vie
    • la nature du sol
    • l’état du terrain
    • l’exposition du terrain
    • la forme du terrain
    • la typologie du terrain
    N’hésitez pas à consulter la base DVF sur les prix de l’immobilier (source Gouvernementale) pour comparer les prix des terrains vendus à proximité depuis quelques années.
  • Combien coûte la viabilisation d’un terrain?

    Selon la configuration de votre terrain et le nombre de raccordements possibles (eau, électricité, gaz, assainissement), il faut compter sur un budget allant de 5 000 à 15 000 euros pour viabiliser une parcelle.
  • Comment déterminer le nombre de m2 de ma parcelle ?

    Vous devez consulter le plan de bornage de votre terrain : c’est le seul document qui vous donnera la superficie exacte de votre terrain.

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