Vous allez vendre votre terrain et vous vous interrogez sur la façon dont fonctionne la plus-value ? Peut-être vous a-t-on dit qu’il était possible d’anticiper ou d’optimiser votre plus-value ? Nos équipes vous donnent les clés pour l’appréhender au mieux.
- La plus-value sur la vente : de quoi parle-t-on ?
- Comment calculer facilement sa plus-value ?
- Comment est-elle imposée ?
- Tableau des cas d'abattements exceptionnels sur la plus-value
- Quelles situations profitent d’une exonération ?
- La plus-value sur la vente d’un terrain depuis 2018
- Quel régime pour la plus-value sur les terrains agricoles rendus constructibles ?
- Ce qu'il faut retenir
La plus-value sur la vente : de quoi parle-t-on ?
La plus value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ou de valeur déclarée s’il s’agit d’un héritage ou d’une donation.
Comment calculer facilement sa plus-value ?
- Calcul du prix de vente = prix de vente - frais de cession - TVA
- Calcul du prix d’achat = prix d’achat + frais d’enregistrement (ou forfaitairement de 7,5% du prix d’achat) + éventuelles dépenses de construction
- Calcul de la valeur déclarée = valeur déclarée + frais réels + droits de mutation (s’ils ont été supportés par l’héritier)
Ainsi, la plus-value immobilière est égale à :
Calcul du prix de vente - calcul du prix d’achat
OU
Calcul du prix de vente - calcul de la valeur déclarée
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Comment est-elle imposée ?
La taxe sur la plus-value est au taux forfaitaire actuel de 19%, au titre de l’impôt sur le revenu. C’est lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire que l’impôt est prélevé. Il est déduit du prix de vente et directement versé à l'administration concernée.
Bon à savoir
Sur les terrains autres que ceux à bâtir et d’un montant supérieur à 50 000€, une taxe de 2 à 6% s’applique en supplément.
Tableau des cas d'abattements exceptionnels sur la plus-value
| Durée de détention | Taux d'abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour l'impôt sur le revenu | Taux d'abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1,60% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Quelles situations profitent d’une exonération ?
Les cas des cessions exonérés :
- Si le prix de vente d’un bien est inférieur à 15 000€ pour une personne seule, ou 30 000 € s’il s’agit d’un couple ;
- Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (voir le tableau plus haut) ;
- S’il s’agit de la résidence principale et ses dépendances immédiates en vente en simultané ;
- Si la plus-value est inférieure à 10x le prix d’acquisition ;
- Si la vente est réalisée par des retraités ou des invalides dans des conditions modestes ;
- Dans le cas de la vente après expropriation (dépossession d’un bien par l’État, dans un intérêt public et moyennant une indemnité) ;
- Dans le cas de la vente d’un droit de surélévation (ajouter un étage à sa propriété), dans certaines conditions ;
- Dans le cas de la vente d’un logement en France par des contribuables qui ne sont pas résidents sur le sol français, dans certaines conditions.
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La plus-value sur la vente d’un terrain depuis 2018
Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value sur la vente d’un terrain profite d’une réduction d’impôt de 70% s’il est situé en zone urbaine et que l’acheteur prévoit d’y construire des logements.
Bon à savoir
Cette réduction peut atteindre jusqu'à 85% s’il s’agit de logements sociaux.
Quel régime pour la plus-value sur les terrains agricoles rendus constructibles ?
La plus-value sur terrain agricole n’est habituellement pas soumise à la taxe forfaitaire.
Cependant, si un Plan Local d’Urbanisme (PLU) reclasse votre terrain agricole en constructible, la taxe sur la plus-value s’applique.
Plus tard, si l’acheteur revend le terrain, il ne sera pas taxé.
Bon à savoir
Si votre terrain est rendu constructible, il y a de bonnes chances pour que l’augmentation du prix de vente qui en découle soit supérieure à la taxe que vous paierez. Donc vous êtes quand même gagnant à être reclassé en constructible.
Ce qu'il faut retenir
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier.Comment est-elle imposée ?
Le taux forfaitaire est de 19% avec un abattement linéaire de 6% à compter de la 6e année.Quand est-elle exonérée d'impôt ?
Au-delà de 22 ans dans le cas de l’impôt sur le revenu et au-delà de 30 ans dans le cas de prélèvements sociaux.
Dans d’autres situations comme :- la vente de la résidence principale
- le prix de vente inférieur à 15 000€ ou 30 000€ pour un couple
- la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’acquisition.
Qu'est-ce qui a changé depuis 2018 ?
Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value profite d’une réduction d’impôt de 70 à 85% pour les terrains en zone urbaine où l’acheteur prévoit de construire.Quel régime pour les terrains agricoles rendus constructibles ?
Dans ce cas, la taxe sur la plus-value s’applique seulement lors de la première vente après que le terrain ait été rendu constructible.
