• Envisager la vente d'un terrain

Plus-value immobilière après une succession : ce que vous devez savoir

Après la disparition d’un proche, vous pouvez hériter d’un bien immobilier. Terrain, maison ou immeuble, c’est à vous qu’il revient d’en estimer la valeur, puis de la transmettre rapidement à l’administration fiscale. Mais que se passe-t-il si le bien a été sous-évalué et vendu plus cher ? Le point sur ce que vous devez savoir sur les plus-values immobilières dans le cadre d’une succession.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière (ou plus-value sur la vente d'un terrain) lorsque le propriétaire d’un bien immobilier le vend plus cher qu’il l’a acheté.

Dans le cadre d’un héritage, on constate une plus-value immobilière lorsque le bien immobilier est cédé à un prix plus élevé que sa valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation du prix inscrite dans la déclaration de succession et transmise à l’administration fiscale.

Par exemple, si vous avez hérité d’un bien, et que vous avez estimé sa valeur vénale à 10 000 euros, vous réalisez schématiquement une plus-value immobilière de 4 000 euros si vous venez à revendre ce même bien à 14 000 euros.

En résumé, il y a plus-value immobilière si le prix de revente d’un bien hérité est supérieur à sa valeur vénale.

Comment calcule-t-on une plus-value immobilière après une succession ?

Dans les faits, le calcul d’une plus-value immobilière est un peu plus complexe que la simple soustraction du prix de vente d’un bien reçu en héritage et de sa valeur vénale. Voici la méthode de calcul pour connaître le montant d’une plus-value immobilière.

La valeur vénale d’un bien immobilier reçu en héritage

Pour calculer une plus-value immobilière, il vous faut connaître la valeur d’origine du bien que vous vendez. Dans le cadre d’une succession, il s’agit de la valeur vénale.

Si vous ne l’avez pas encore déclarée à l’administration fiscale, sachez que la valeur vénale est une évaluation : il s’agit du prix auquel votre bien pourrait, selon vous, être vendu sur le marché immobilier au moment du décès.

Les frais d'acquisition

Pour calculer une plus-value immobilière, vous devez également connaître les frais de succession dont vous vous êtes acquittés après la signature de la déclaration. De même qu’il vous faut connaître les honoraires du notaire ayant suivi la succession.

En effet, frais de succession et honoraires notariaux sont déductibles de la plus-value taxable.

Les frais supportés lors de la vente

Certains frais engagés pour la vente d’une maison après une succession peuvent également être déduits du montant de la plus-value taxable. C’est notamment le cas pour les dépenses de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termite, gaz…).

Bon à savoir

Si le bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente a été sous-estimé lors de la déclaration de succession, il est possible de réviser son prix à la hausse, sous conditions : vous devez avoir déclaré la valeur vénale au fisc il y a moins de 3 ans : vous ne pouvez plus demander de rectificatif à l’administration fiscale après le 31 décembre de la troisième année suivant l’enregistrement de votre déclaration de succession.

Quelles sont les conséquences d’une plus-value immobilière dans le cadre d’une succession ?

S’il est important de savoir calculer la plus-value immobilière que vous pourriez réaliser à l’occasion de la revente d’un bien hérité, c’est parce qu’elle peut avoir de lourdes conséquences financières.

Les impôts et taxes sur les gains

Une plus-value est soumise à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%, et à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. En cas de plus-value d’un montant supérieur à 50 000 €, vous devez en plus vous acquitter d’une taxe, dont le taux varie de 2 à 6%.

L'augmentation des droits de succession

Si vous vendez plus cher votre bien immobilier dans les trois ans suivant la déclaration de succession, le fisc peut vous suspecter d’avoir sciemment déclaré une valeur vénale sous-estimée, de manière à payer moins de droits de succession.

Il peut alors procéder à la réévaluation de votre bien immobilier, et vous contraindre à payer des droits de succession complémentaires.

Toutefois, il devra, pour ce faire, prouver factuellement que le bien a été sous-évalué lors de la déclaration de succession.

Bon à savoir

En cas de successions, les plus-values immobilières ne sont pas soumises à l’impôt si le montant auquel vous avez vendu votre bien est inférieur ou égal à 15 000 euros. De même, si vous possédez le bien immobilier transmis lors d’une succession depuis plus de 6 ans, un abattement progressif pourra être appliqué à votre plus-value. Au bout de 22 ans de possession, vous ne serez plus redevable de l'impôt sur la plus-value. Au bout de 30 ans de possession du bien, vous pourrez obtenir une exonération totale des prélèvements sociaux.

Comment éviter une plus-value immobilière ?

La première des étapes pour éviter les plus-values immobilières dans le cadre d’une succession est d’estimer correctement sa valeur vénale. Plus le prix de revente d’une maison sera proche de la valeur vénale, moins la différence sera importante, moins les taxes et les impôts seront lourds ! N’hésitez pas à demander conseil à votre agent immobilier ou à votre notaire.

Si vous pensez avoir sous-évalué la valeur vénale inscrite dans la déclaration de succession, vous pouvez, dans un délai de 3 ans maximum, adresser un rectificatif à l’administration fiscale.

Ce qu'il faut retenir

  • Quand réalise-t-on une plus-value dans le cadre d’une succession ?

    Si vous vendez un bien immobilier que vous avez reçu suite à un décès plus cher que sa valeur vénale, c’est-à-dire la valeur à laquelle il a été évalué lors de la succession et sur laquelle s’est basée l’administration fiscale s’est basé pour calculer les frais de succession, vous faites une plus-value.
  • Plus-value immobilière et succession : qu’est-ce que ça implique ?

    Vous vous exposez à des dépenses fiscales supplémentaires. En effet, les plus-values sont soumises à des prélèvements sociaux, et entrent dans vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Des exonérations et abattements existent, mais la facture peut s’avérer salée.
  • Comment faire pour éviter les plus-values immobilières dans le cadre d’une succession ?

    Avant tout, il est impératif d’évaluer à son juste prix la valeur vénale de votre bien immobilier. N’hésitez pas à demander l’appui d’un professionnel de l’immobilier : sa connaissance du marché vous sera d’une aide précieuse.

    Si la valeur vénale a été sous-évaluée, il vous reste la possibilité de revenir sur votre déclaration auprès du fisc dans les 3 ans maximum suivant la signature de l’acte de succession. Mais vous devrez vous acquitter de frais de succession complémentaires.

Optimisez la valeur de votre terrain en le vendant à un promoteur immobilier.


    C'est la promesse de ...

      • Image

        Propositions de débouchés concrets
        Nous vous garantissons un cadre juridique sécurisant grâce à nos partenaires de confiance et veillons au bon déroulement des différentes étapes du projet.

      • Image

        Une vente gagnante et sereine
        Vous réalisez une plus-value sur la vente de votre bien et profitez de nos conseils d'expert tout au long de votre parcours de vente.

      • Image

        Garanties & Sécurité
        Nous collaborons avec des professionnels de l'immobilier dont le sérieux, les garanties et le savoir-faire sont reconnus, tout en préservant vos intérêts du début à la fin de la vente.