• Préparer la vente d'un terrain

Étude de sol : obligatoire pour vendre un terrain ?

Depuis le 1er octobre 2020, un nouveau diagnostic peut s’imposer pour vendre un terrain : l’étude de sol. Mais à quoi sert cette discipline de la géotechnique ? Et dans quel cas ce diagnostic est-il obligatoire ? L'équipe de Bienvendresonterrain revient sur cette nouvelle obligation légale.

Étude de sol : qu’est-ce que c’est ?

L’étude de sol permet de définir la composition du sol de votre terrain à vendre : la nature de la terre (présence d’argile notamment), sa sensibilité à l’eau, ses risques sismiques, l’existence d’une nappe phréatique, de cavités ou encore d’un cours d’eau à proximité, son éventuelle pollution…

Tous ces éléments doivent être connus du futur propriétaire, de manière à assurer la sécurité de sa future construction : en effet, selon les risques encourus, les fondations d’une maison doivent être adaptées.

Bon à savoir

1 maison sur 200 subit des dommages sévères dans les 7 ans suivant l’achèvement des travaux, en raison de fondations inadaptées au sol !

Qui est concerné ?

Vous vendez un terrain ? Découvrez si vous devez fournir un diagnostic relatif à la nature de son sol.

  • La loi ÉLAN et l’étude de sol obligatoire

    Votée en 2018, la loi ELAN (loi sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) systématise, depuis le 1er octobre 2020, l’étude géotechnique dans le cadre de la vente d’un terrain non bâti constructible, si ce dernier est situé dans une zone manifestant des risques élevés ou modérés, notamment de présence d’argile.
    Autrement dit, si vous vendez un terrain non bâti destiné à recevoir une construction, dont le sol est modérément ou fortement argileux par exemple, vous devrez obligatoirement réaliser une étude de sol avant de mettre en vente votre terrain.
    Les décrets d'application de loi ELAN complète un certain nombre de dispositions législatives, qui demandaient à ce que les terrains concernés par un Plan de Prévention des Risques (P.P.R.) soient soumis à une étude de sol obligatoire avant d’être mis en vente. Il s’agissait de terrains situés dans des secteurs à risques sismiques, ou encore de glissement de terrain.

Bon à savoir

Pour savoir si votre terrain présente certains risques, vous pouvez consulter le portail gouvernemental Géorisques. Vous pouvez également vous renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie, ou encore auprès de votre notaire.

À lire également : Comment savoir si mon terrain est constructible ?

  • Les zones géographiques concernées par l’étude de sol

    Près de la moitié du territoire français présente un sol comportant un risque fort ou modéré à l’argile. À l'inverse, les territoires comme la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Pyrénées, les Alpes ou la Corse sont faiblement exposés aux risques liés à l’argile.
  • Les ventes concernées par l’étude de sol

    Si votre terrain est situé dans une zone de risque fort à modéré, vous devez réaliser un diagnostic de sol quand :
    • vous vendez un terrain à bâtir (votre terrain est constructible, viabilisé ou non, et est destiné à recevoir la construction de maisons individuelles)
    • vous concluez avec un acheteur un Contrat de construction de Maison Individuelle (CCMI) ou tout autre contrat ayant pour objet des travaux de construction de logement individuel.

Pourquoi faire ?

En dehors des obligations légales, il peut être intéressant de connaître la nature du sol de votre terrain à vendre : c’est un élément de réassurance pour les acheteurs.

En prouvant qu’ils n’auront pas de surcoûts à la construction (notamment pour renforcer leurs fondations), vous mettez davantage de chances de votre côté pour vendre plus vite !

Bon à savoir

On estime qu’il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros supplémentaires pour doter une maison de fondations spécifiques.

Que contient-elle ?

Vous vendez un terrain constructible non bâti. Vous devez fournir à l’acheteur une étude de sol “préalable” (type G1).

Ce diagnostic doit contenir :

  • les risques géotechniques de votre terrain ;
  • les principes généraux de construction permettant de prévenir le risque.

Si vous souhaitez vendre un terrain sur lequel vous aurez fait construire une maison, vous devez fournir une étude géotechnique de « conception » (type G2) obligatoire : l'implantation et les caractéristiques du bâtiment y sont détaillées. Les dispositions de construction adaptées à la nature du sol doivent également y apparaître.

Pour aller plus loin : consultez l’arrêté du 22 juillet 2020 .

Quel est son coût ?

L’étude de sol d’un terrain à bâtir, situé dans une zone à risque modéré ou fort, est à la charge du vendeur.

Sachez par ailleurs qu’elle doit obligatoirement être jointe aux annexes de l’acte authentique de vente pour que cette dernière soit valable.

Les tarifs d’une étude de sol ne sont pas réglementés : ils dépendent donc du prestataire qui réalisera cette opération. N’hésitez pas à demander plusieurs devis, surtout si votre terrain est relativement peu accessible, en pente, s’il présente une complexité (comme une emprise au sol par exemple).

Sa durée de validité

Une étude de sol est valable 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol ne soit réalisé.

À qui faire appel ?

Vous pouvez confier votre étude de sol à un bureau d’étude spécialisé dans la géotechnique : ils offrent les meilleurs rapports qualité-prix.

Ce qu'il faut retenir

  • Qu'est-ce qu'une étude de sol ?

    L’étude de sol est un diagnostic, réalisée par un bureau d’études et valable 30 ans, permettant de définir la composition du sol de votre terrain à bâtir.
    Elle permet d’identifier les contraintes techniques que devront respecter les futures constructions (notamment au niveau des fondations) pour éviter de subir des dommages liés à la nature du sol sur lequel elles reposent. Le coût de ces études est variable, selon les prestataires choisis pour les réaliser, la configuration et la situation géographique de votre terrain.
  • Dans quel cas une étude de sol est-elle obligatoire ?

    Vous vendez un terrain constructible non bâti ou vous avez le projet de construire une maison individuelle sur un terrain, que vous allez vendre par la suite ? Vous devez réaliser une étude de sol si votre terrain est situé dans une zone réputée à risque : dans un terrain concerné par un Plan de Prévention des Risques (P.P.R), ou dans une zone manifestant des risques élevés ou modérés, notamment de présence d’argile.

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