Vous souhaitez en savoir plus sur la manière de réaliser l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession ? L'équipe Bienvendresonterrain vous apporte toutes les réponses.
Définition de la valeur vénale
Une maison fait partie de votre héritage ? Sachez qu’après le décès des propriétaires dont vous héritez, les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale. Il s’agit du prix du marché au jour de la disparition desdits propriétaires.
Bon à savoir
La Cour de Cassation définit la valeur vénale d’un bien immobilier comme « le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché, abstraction faite de toute valeur de convenance ».
Quels abattements sont possibles ?
La valeur vénale, figurant dans la déclaration de succession, sert à l’administration fiscale pour calculer les droits d’enregistrement et les droits de succession. Plus la valeur vénale est importante, plus les taxes liées à l’héritage sont donc élevées.
Toutefois, certaines situations permettent un abattement sur le montant de la valeur vénale :
- le conjoint survivant, le concubin pacsé ou les enfants mineurs habitent toujours la maison : un abattement de 20% est possible ;
- le bien est loué : durée du bail en cours déterminera la décote possible.
En revanche, si la maison a été transmise par donation, et que le donateur occupait encore les lieux avant sa mort, la valeur vénale s’applique.
Bon à savoir
Vous vendez plus cher que prévu la maison héritée lors d’une vente aux enchères, dans les deux années qui suivent la déclaration ? Vous pouvez rectifier à la hausse la valeur vénale.
Comment l'estimer ?
Pour bien évaluer la valeur vénale d’un bien, il faut prendre en compte le marché immobilier local.
Mais comment faire pour estimer une maison gratuitement dans le cadre d’une succession ? Il existe plusieurs solutions :
- Comparer les prix de vente de biens similaires : vérifiez la superficie, mais également la proximité avec les transports en commun, l’étage, l’exposition, la vétusté... ;
- Faire appel aux services d’un agent immobilier ;
- Demander une estimation de la maison par le notaire désigné pour la succession ;
- Consulter un « argus » des dernières transactions réalisées dans la commune du bien via les groupements de notaires ;
- Utiliser le simulateur du Ministère des finances : Patrim (avec votre numéro fiscal).
Bon à savoir
Patrim porte sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel sur l’ensemble du territoire, exception faite de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte
L'importance d'une estimation juste
Il peut être tentant de sous-évaluer la valeur vénale d’un bien pour éviter de payer des frais de succession trop importants. Mais c’est s’exposer à de très coûteuses difficultés avec l’administration fiscale !
S’il est en désaccord avec l’estimation de votre maison dans le cadre d’une succession, sous-évaluée par rapport à la valeur du marché immobilier, le fisc se réserve le droit de la contester et de revoir à la hausse son montant.
Les risques d’une sous-estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession
En cas de sous-estimation d’un bien immobilier reçu en héritage, vous risquez de :- subir un redressement fiscal donnant lieu à de lourdes sanctions financières (si l’administration fiscale découvre votre sous-évaluation, vous devrez régulariser vos droits de succession majorés de 40 %, voire de 80 % si vous êtes reconnu coupable de manœuvre frauduleuses)
- payer l’impôt sur le revenu sur la plus-value perçue si vous vendez rapidement à un prix supérieur à la valeur vénale déclarée.
Que faire si un bien immobilier a été sous-estimé dans le cadre d’une succession ?
Vous avez la possibilité de faire une déclaration de succession rectificative, si vous comptez vendre le bien immobilier hérité plus cher que sa valeur vénale.
Bon à savoir
La réévaluation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession devra être effectif avant d’avoir signé la promesse de vente.
Dans le cas d'une nue-propriété
Vous avez hérité d’un bien immobilier, mais le conjoint survivant dispose de l’usufruit (occupation sans en être le propriétaire) de la maison ou de l’appartement ? Vous devez estimer votre bien immobilier en nue-propriété.
Pour vous y aider, il existe un barème administratif de l’usufruit, basé sur l'espérance de vie de l'usufruitier.
À lire également
Qui doit se charger de cette évaluation ?
En France, les héritiers sont libres de l’évaluation qu’ils font de leurs biens immobiliers entrant dans une succession. Sachez par ailleurs que vous devez régler les questions de succession, y compris l'estimation des biens immobiliers compris dans l’héritage, dans les 12 mois après le décès.
Ce qu'il faut retenir
À quel prix doit être évalué un bien immobilier reçu en héritage ?
Si vous héritez d’un bien immobilier, vous avez 12 mois pour définir sa valeur vénale. Cette dernière doit refléter le prix qu’il aurait eu sur le marché immobilier le jour du décès de votre aïeul.Comment bien évaluer mon bien immobilier dans le cadre d’une succession ?
Pour estimer votre bien immobilier à sa valeur de marché, plusieurs astuces sont possibles :- comparer le prix des biens immobiliers similaires
- consulter un agent immobilier ou un notaire
- ou encore utiliser le simulateur du Ministère des finances : Patrim.
À quels risques je m’expose en sous-évaluant un bien immobilier hérité ?
L’administration fiscale peut vous redresser : vous devrez régulariser les frais de successions, avec une lourde majoration ! En cas de vente d’un bien immobilier sous-évalué dans le cadre d’une succession, vous devrez payer des impôts sur les revenus issus de la plus-value.
Mais sachez qu’il existe une possibilité de rectifier la valeur vénale si cette dernière a été sous-évaluée en première intention.
