Lors du partage d'un patrimoine immobilier après le décès d'un parent, le calcul des droits de succession répond à quelques règles, selon la nature des biens (maison principale, terrain, etc.), mais aussi le lien qui unit le défunt aux héritiers. Nos équipes détaillent pour vous les différents cas de figure.
Qui est concerné par les droits de succession ?
Les actifs qui résultent d'une succession se divisent entre tous les héritiers, c'est-à-dire les personnes désignées par la loi ou par un testament.
En l'absence de testament, ce sont les enfants du défunt et son ou sa conjoint(e) – s'il/elle était marié(e) – qui se partagent la totalité de la succession.
Les fratries et autres parents en ligne indirecte (neveux et nièces, petits-enfants, etc.) perçoivent une partie de l'héritage si le défunt ne laisse ni descendance, ni veuf ou veuve, ou s'ils figurent sur le testament.
Bon à savoir
Dans le cas où une succession comprend des biens immobiliers, les légataires doivent obligatoirement avoir recours au service d'un notaire pour reconstituer l'actif taxable et établir le partage dans les 6 mois suivant le décès. Il faut donc ajouter aux droits de succession des frais de notaire qui sont réglés par chacun des héritiers à hauteur de sa part de succession. Le montant de ces frais est réglementé et varie selon le type d'acte réalisé.
Pour en savoir plus : Hériter d'un bien immobilier, les différentes étapes
Sur quels biens immobiliers s'appliquent les droits de succession ?
Une succession prend en compte la totalité du patrimoine de la personne défunte : capitaux, entreprise, objet d'art et biens immobiliers.
Pour le patrimoine immobilier comme pour les autres types de biens, c'est la valeur vénale au jour du décès qui est prise en compte, c'est-à-dire le montant auquel serait vendu l'immeuble, la maison ou l'appartement dans les conditions normales du marché. Si ce bien était la maison principale du défunt, il bénéficie toutefois d'un abattement de 20% de sa valeur.
Lorsque le droit de propriété est démembré comme c'est le cas, par exemple, lors du partage entre un conjoint survivant (qui peut obtenir l'usufruit sur tous les biens) et les enfants (qui se partagent alors la nue-propriété), un barème spécifique s'applique. Pour les terrains à bâtir et autres résidences secondaires, c'est la valeur vénale sans décote qui est prise en compte pour le calcul de l'actif net taxable.
Bon à savoir
Dans le cadre d'une succession, les biens immobiliers sont transmis en indivision, c'est-à-dire qu'ils appartiennent à tous les héritiers désignés. Ils doivent donc gérer collectivement le bien s'ils décident de rester sous ce régime ou de rédiger une convention d'indivision. Néanmoins, n'importe quel légataire peut sortir de l'indivision en vendant sa quote-part du logement.
Pour en savoir plus : Comment estimer sa maison dans le cadre d'une succession ?
Les règles de calcul des droits de succession
Une fois que l'estimation des biens immobiliers a été ajoutée aux autres valeurs, on déduit les dettes éventuelles pour obtenir l'actif net taxable. C'est sur cette base que s'effectue le partage et que se calculent les droits de succession.
Selon leur statut les héritiers peuvent bénéficier d'un abattement fiscal qui oscille entre 1 594 Euros pour les petits-enfants, et 100 000 Euros pour les descendants en ligne directe, voire 159 325 Euros si le légataire est victime d'un handicap. Cet abattement s'applique sur la part de chaque héritier et se reconstitue tous les 15 ans. En pratique, un enfant dont la part d'héritage s'élève à 300 000 euros, et qui n'a bénéficié d'aucune donation de son parent défunt dans les quinze années précédant la succession, ne sera imposé que sur 200 000 Euros. Le conjoint ou partenaire de PACS survivant est quant à lui exonéré de tous droits de succession.
Le montant des droits de succession dépend ensuite du montant de la part d'héritage et du lien de parenté avec le défunt. Les pourcentages varient entre 5% et 60%. En voici un tableau récapitulatif :
Entre héritiers en ligne directe :
| Fraction de part nette taxable | Tarif applicable |
|---|---|
| N'excédant pas 8 072 € | 5 % |
| Comprise entre 8 072 € et 12 109 € | 10 % |
| Comprise entre 12 110 € et 15 932 € | 15 % |
| Comprise entre 15 933 € et 552 324 € | 20 % |
| Comprise entre 552 325 et 902 838 € | 30 % |
| Comprise entre 902 839 € et 1 805 977 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 977 € | 45 |
Entre frères et sœurs :
| Fraction de part nette taxable | Tarif applicable |
|---|---|
| N'excédant pas 24 430 € | 35 % |
| Au-delà de 24 430 € | 45 % |
Entre autres parents et personnes non parentes :
| Fraction de part nette taxable | Tarif applicable |
|---|---|
| Entre parents jusqu'au 4ème degré | 55 % |
| Entre parents au-delà du 4ème et entre personnes non parentes | 60 % |
Ce qu'il faut retenir
Qui paye les droits de succession immobiliers ?
Pour des biens immobiliers comme pour les autres valeurs prises en compte dans un héritage, les droits de succession doivent être réglés individuellement par chacun des héritiers désignés par la loi ou un testament.
Légalement, les enfants, le veuf ou la veuve et les parents du défunt sont prioritaires dans la hiérarchie.Qui établit la répartition des parts d'un bien immobilier ?
Dès qu'une maison familiale ou un appartement intègre un héritage, un notaire doit obligatoirement être mandaté pour liquider le patrimoine. C'est lui qui établira la liste des héritiers, l'actif net taxable et calculera le montant des droits de succession.Que faire d’un terrain constructible hérité ?
Si vous n’avez pas pour projet d’exploiter le terrain, envisagez la vente de ce dernier à un promoteur. En plus de certains avantages fiscaux octroyés par l’Etat, la vente à un promoteur vous permettra d’en dégager une meilleure plus-value.Qui possède un bien immobilier en succession ?
Les biens immobiliers sont toujours placés sous le régime de l'indivision, sauf dans le cas d'un légataire unique. Seul le partage effectif ou une demande des héritiers peut rompre ce régime.À combien s'élèvent les droits de succession ?
Le montant des droits dépend de la qualité des héritiers et de la valeur des actifs pris en compte. Pour une parenté en ligne directe, ils oscillent entre 5% et 45% après abattement.
