• Préparer la vente d'un terrain

Je veux divisier mon terrain déjà bâti / à construire : comment ça marche ?

Vous voulez diviser votre terrain déjà construit ? On vous a sûrement expliqué que certaines règles s’appliquent. Notre équipe vous guide, étape par étape, sur la démarche à suivre pour organiser votre division dans les bonnes conditions.

Pourquoi diviser un terrain déjà bâti ?

Plusieurs cas de figure peuvent vous pousser à vouloir diviser votre terrain. Parmi les plus courants : 

  • Votre terrain est trop grand, au point que vous avez du mal à le vendre ;
  • Vous souhaitez une rentrée d’argent sans vous séparer de la totalité de votre terrain ;
  • Vous avez un projet de construction à la vente sur le terrain sur lequel vous vivez déjà ;
  • Une partie de votre terrain n’est pas exploitée/utilisée ;
  • La surface entière de votre terrain vous coûte trop cher.

Dans ces situations, il est effectivement judicieux d’envisager une division. Mais alors, quel processus pour diviser son terrain ?

Mon terrain est-il divisible ?

Vous envisagez la vente en plusieurs lots de votre terrain déjà bâti ? Vous vous en doutez, pour qu’une division parcellaire puisse être réalisée, votre terrain doit remplir certaines conditions.

C’est à La Mairie que vous pourrez étudier la faisabilité de votre projet de division, avec notamment l’étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Si celui-ci le permet, deux autres aspects devront être validés :

  1. Un terrain en angle ou en pente devra faire l’objet d’une étude particulière ;
  2. Une maison ou un immeuble déjà construit ne devra pas causer de vis-à-vis à un autre projet de construction.

Bon à savoir

Si votre terrain se trouve à proximité d’une zone classée ou d’un monument historique, un avis des Architectes de France sera nécessaire.

Borner le terrain

Après avoir confirmé de la faisabilité de votre projet de division, vous devrez faire appel à un géomètre expert pour borner votre terrain.

Bon à savoir

Si les voisins sont en désaccord avec votre bornage, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un bornage judiciaire.

Les autorisations nécessaires

Suite à la visite du géomètre, vous allez pouvoir faire les demandes pour diviser concrètement votre terrain. Deux situations peuvent se présenter :

  • Vous voulez diviser pour vendre une partie sans y faire de construction

    Dans ce cas, la déclaration préalable suffira. Elle est obtenue dans un délai d’un mois après sa demande.
    Si vous souhaitez créer des espaces communs entre les parcelles (espaces verts ou airs de jeux), il vous faudra un permis d’aménager. Le délai pour son obtention est de 3 mois.
  • Vous avez le projet de faire construire un bâtiment sur une autre parcelle

    Dans ce cas, il vous faudra un permis de construire valant division.

Une division de terrain déjà bâtie est-elle considérée comme un lotissement ?

Vous voilà arrivé au terme de votre projet de division. Mais alors, peut-on appeler votre ensemble de lots, un lotissement ?

Juridiquement parlant, la division d’un terrain devient un lotissement à partir du moment ou au moins l’une des parcelles est construite ou va recevoir une construction. Dans le cas d’un terrain déjà construit, la division fait donc forcément naître un lotissement.

En combien de lots puis-je diviser mon terrain ?

Vous vous posez la question de savoir si vous allez pouvoir diviser en 2, 3 ou 4 lots, voire plus ? Cela sera déterminé au moment de l’étude de faisabilité de votre projet en Mairie. C’est le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui déterminera la surface minimale possible à la vente de vos parcelles.

Ce qu'il faut retenir

  • Pourquoi diviser un terrain déjà bâti ?

    • Votre terrain est trop grand
    • vous souhaitez une rentrée d’argent sans vendre la totalité du terrain
    • vous avez un projet de construction à la vente sur le terrain où vous vivez
    • votre terrain entier vous coûte trop cher
    • une partie du terrain n’est pas exploitée.
  • Mon terrain est-il indivisible ?

    C’est à La Mairie que vous pourrez le vérifier avec le Plan Local d’Urbanisme et à condition que la forme de votre terrain et l’emplacement de votre construction ne gênent pas la division.
  • Est-il nécessaire de borner son terrain pour une division ?

    En théorie, non, mais on vous conseille fortement pour éviter des contentieux, surtout dans le cas de vente en parcelle de votre terrain.
  • Quelles autorisations pour diviser mon terrain déjà construit ?

    Si vous ne prévoyez pas de construction sur les parcelles, la déclaration préalable suffira. Si vous voulez vendre les parcelles avec un projet de construction, il vous faudra un permis de construire valant division.
  • La division d’un terrain déjà bâtie est-elle forcément qualifiée de lotissement ?

    Oui, juridiquement, toute division de parcelles avec au moins une construction est un lotissement.
  • Combien de lots pour ma division de terrain ?

    La Mairie vous indiquera, lors de l’étude de faisabilité, la surface minimale disponible à la vente pour vos parcelles.
  • Puis-je ensuite vendre ma parcelle de terrain ?

    Vous souhaitez en tirer un profit intéressant ? Oui il est possible de vendre une partie de votre terrain à un particulier ou directement… à un promoteur immobilier !
    L'avantage de la vente de terrain à un promoteur réside dans le prix de vente, généralement plus élevé (jusqu'à 30% plus élevé que pour un particulier).

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