• Préparer la vente d'un terrain

Division parcellaire de terrain : combien ça coûte ?

Vous possédez un grand terrain et vous vous interrogez sur l’opportunité de procéder à une division parcellaire ? Avant de vous lancer, vous souhaitez avoir une idée plus claire des coûts engendrés ? Voici dans cet article quelques éléments de réponse.

Qu'est-ce que la division parcellaire ?

Schématiquement, la division de terrain consiste à découper une parcelle de grande superficie pour créer plusieurs lots de moindre envergure. Cette opération est à l’initiative des propriétaires. Vous pouvez diviser votre terrain quand :

  • Vous possédez un grand terrain que vous n’arrivez pas à vendre :
    Qui dit grande parcelle dit prix important. Or, vous ne trouvez peut-être pas acquéreur. Diviser votre parcelle vous permet de présenter des lots plus abordables, et d’espérer vendre plus rapidement.
     
  • Vous possédez un grand terrain dont vous voulez maximiser le rendement :
    Le prix au m² d’un grand terrain est moins important que celui d’un terrain de plus petite surface. Une division parcellaire permet d’en obtenir un meilleur prix de vente total. vous n’utilisez qu’une partie de votre terrain. En vendant la partie inutile, vous gagnez en frais d’entretien.
     
  • Une partie de votre terrain présente des obstacles à la vente (inondabilité, pente…) :
    Diviser votre terrain vous permet de ne soumettre à la vente que la partie attractive.

Le coût de la division parcellaire

Compte tenu des étapes de la division de terrain, les coûts directs se résument donc aux tarifs de l’expert-géomètre qui procède au bornage de vos parcelles, et éventuellement à l’étude préalable de faisabilité.

Si les tarifs moyennement constatés pour un bornage varient de 600 à 2 000 €, ils cachent des disparités importantes. En effet, selon la configuration de votre terrain (accidenté, superficie), l’ancienneté de la parcelle, la région dans laquelle votre terrain est situé, et le nombre de lots créés, la note peut considérablement varier.

Quant aux prix des études de faisabilité, ils sont, eux aussi, dépendant de votre projet. Si de nombreux obstacles sont à surmonter, la facture de votre géomètre- expert risque d’être plus importante qu’en cas de difficultés mineures. Il faut en moyenne compter entre 200 et 1 500 € d’honoraires pour une division de terrain.

Enfin, pour vendre à un prix du m² plus important, et pour vendre encore plus rapidement, vous devrez sans doute réaliser les travaux de viabilisation de votre terrain. Il faut compter entre 5 000 et 15 000 pour “brancher” vos terrains aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, éventuellement à la voirie publique. Ces prix sont variables selon votre terrain : plus il est éloigné des réseaux, et plus sa viabilisation coûte cher.

Quels sont les avantages de la division parcellaire ?

La division de terrain est en vogue depuis quelques années, et pour cause ! Elle présente de nombreux avantages pour les propriétaires. Des atouts qu’il conviendra de mettre en balance avec les coûts pour évaluer la pertinence de l’opération.

Vous pouvez compter sur de meilleures plus-values en vendant plusieurs lots de petites tailles.

Vous gagnez du temps :
Les ventes de petites parcelles sont en règle générale plus rapides que celle des grands terrains, de même que la cession d’une parcelle sans défaut sera plus rassurante que celle d’un terrain en partie inondable... Quoi qu’il en soit, en vendant plus rapidement, vous économisez des coûts d’entretien.

Comment procéder ?

Certains frais liés à la division de parcelles dépendent directement du processus à réaliser. Faisons le point sur les démarches à entreprendre pour diviser votre terrain.

  • Étape 1 : l'étude de la faisabilité

    Cette formalité, non-obligatoire mais recommandée, est à accomplir auprès du service urbanisme de votre commune. Elle consiste à faire la demande :
    • d’un certificat urbanisme opérationnel
    • d'un plan de situation du terrain
    • d'une note descriptive du projet de division
    • d'un plan mentionnant les bâtiments existants.
    Cette démarche est gratuite, et prend jusqu’à deux mois.

Bon à savoir

Tous ces documents vous permettent de vérifier que votre terrain est bien divisible. Car, même si, en théorie, tous les terrains peuvent être allotis, dans la pratique, la disposition de votre terrain, sa pente, les différents bâtiments déjà présents… peuvent compliquer votre projet. Aussi sera-t-il peut-être nécessaire de commander une étude préalable de faisabilité pour division de terrain auprès d’un géomètre-expert.

  • Étape 2 : faire borner son terrain

    De manière à fixer les limites définitives des terrains nouvellement créés, de placer une limite visuelle (par des piquets par exemple), et d’officialiser la nouvelle division parcellaire auprès du cadastre de votre commune, vous devez obligatoirement faire appel à un géomètre-expert relevant de l'Ordre.
    Ce dernier réalise ce que l’on appelle le bornage de vos futurs terrains. Cette opération a un prix de l’ordre de 600 à 2 000 euros en moyenne.
  • Étape 3 : la déclaration préalable

    Vous devez enfin déposer auprès du service urbanisme de votre commune la déclaration préalable de division parcellaire : cette dernière officialise le découpage de votre terrain.

Ce qu'il faut retenir

  • La division parcellaire, c'est quoi ?

    Vous réalisez une division de parcelle quand vous séparez en plusieurs lots un très grand terrain, soit parce qu’il est difficile à vendre en l’état, soit parce que vous n’en utilisez qu’une partie…
  • Division parcellaire : qu'est-ce que j'y gagne ?

    La division de terrain vous permet de gagner de l’argent (la rentabilité des petites surfaces est plus importante que celles des grands terrains) et du temps (les petites parcelles se vendent plus rapidement que les grandes).
  • Comment faire une division parcellaire ?

    Vous devez procéder en trois étapes :
    1. vérifier que votre projet de division est possible (avec l’aide d’un géomètre et auprès de votre mairie)
    2. faire borner vos parcelles par un géomètre-expert
    3. déposer une déclaration préalable en Mairie.
  • Combien coûte une division parcellaire ?

    Il faut compter entre 600 à 2 000 euros pour borner un terrain, entre 200 et 1 500 euros d’honoraires pour une étude de faisabilité. Enfin, il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros pour réaliser les travaux de viabilisation de votre terrain.
    Aussi, pour établir la réelle rentabilité de votre projet de division de terrain, vous devez comparer ce que vous allez gagner (fruit de la vente mais aussi économie des frais d’entretien…) et le coût qu’elle représente.

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