Lors de la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble à un promoteur, il y a création d’une dette : le promoteur doit rembourser le particulier à hauteur de la valeur financière fixée lors de la promesse de vente. Pour s’acquitter de cette dette, le promoteur immobilier peut procéder à un paiement conventionnel, ou peut recourir à une dation en paiement. Mais qu’est-ce que la dation ?
La dation en paiement dans l’immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Un promoteur immobilier souhaite acquérir votre terrain, sur lequel il souhaite construire un immeuble, et vous propose un paiement total ou partiel en dation ? Mais qu’est-ce que cela veut dire ?
Cela signifie que ce promoteur désire procéder à un échange de propriété en guise de paiement : un ou plusieurs appartements neufs contre l’acquisition de votre terrain par exemple.
La dation peut être soit complète, dès lors qu’elle remplace en totalité le paiement conventionnel (par virement bancaire par exemple), soit partielle, si la dation est complémentaire à une transaction financière.
La dation en immobilier peut concerner toute sorte de biens :
- un terrain ;
- une maison ancienne ;
- un immeuble ancien…
Bon à savoir
Historiquement, le terme recouvrait une réalité plus large. On utilisait la dation en paiement pour s’acquitter de ses impôts : par exemple, on donnait une œuvre d’art, un terrain… à l’Etat au lieu de payer ses taxes avec de l’argent.
Quand peut-elle être réalisée ?
Cette disposition se substituant à une vente classique est relativement peu connue du grand public, mais se pratique pourtant régulièrement dans l’immobilier. Dès lors qu’une transaction a lieu entre un particulier et un promoteur, le paiement en dation peut être utilisé.
Comment est-elle calculée ?
C’est au promoteur qu’il revient d’évaluer la valeur de la dation. Il la fixe en fonction des prix auxquels il pense pouvoir revendre les biens qu’il escompte faire construire, estimés à partir des prix moyens du marché immobilier local. Mais selon que vous vendiez l’intégralité de votre bien immobilier, ou que vous le vendiez une fraction indivise, la méthode de calcul diffère.
Vous vendez l’intégralité de votre bien immobilier
Si vous vendez l’intégralité de votre bien immobilier, la totalité de sa valeur, ou une partie seulement, est convertie en logements neufs.
Par exemple, si vous vendez un terrain d’une valeur de 100 000 euros, vous pouvez recevoir en dation soit :- un logement d’une valeur estimée à 100 000 euros
- plusieurs logements (dont la valeur estimée est de 25.000, 30.000 et 45.000 euros par exemple)
- un logement d’une valeur estimée de 75.000 euros et les 25.000 euros restant en argent.
Vous vendez une fraction indivise de votre terrain
Si vous souhaitez céder une fraction indivise de votre terrain, vous devenez copropriétaire indivis du projet immobilier qui va s’y construire, à hauteur des parts de terrain que vous avez cédé.
Imaginons que votre terrain représente 100 parts, et que vous cédez 25% de ces parts. Vous deviendrez le propriétaire de 25% du projet d’immeuble ou de maisons qui se construisent sur le terrain.
Bon à savoir
Légalement, le ou les logements neufs qui sont livrés en paiement doivent être situés sur le terrain qui a été vendu.
Les avantages de la dation dans l'immobilier
Pratique courante dans l’immobilier, ce mécanisme de paiement “en nature” possède de nombreux avantages. Quels sont-ils ?
► Les avantages pour le promoteur
Un promoteur immobilier a un intérêt financier à réaliser une dation. Grâce à elle, il acquiert en effet votre bien sans transaction financière (ou au moyen d’une transaction réduite) : de fait, la somme qu’il doit emprunter à sa banque est nulle ou considérablement réduite. En conséquence, il économise un certain nombre de frais liés à l’emprunt : les intérêts dûs, les assurances de prêts, les frais bancaires...
► Les avantages pour le particulier propriétaire
La dation en immobilier est également avantageuse en particulier pour les propriétaires qui en bénéficient. Ils sont de trois natures :
- Les avantages "sentimentaux" :
Légalement, le logement donné en dation au particulier doit être situé sur le terrain vendu. L’ancien propriétaire du terrain ne change donc pas de cadre de vie (quartier, commerces, écoles, crèches, voisinage…), ni de rythme de vie (temps de transports par exemple). Les personnes très investies dans la vie de leur quartier, ou simplement très attachées, seront particulièrement sensibles à cet argument.
- Les avantages "économiques" :
Avec la dation, vous bénéficiez d’une déduction des frais de commercialisation pratiqués par le promoteur : grâce à cette remise, vous pouvez accéder à un logement neuf qui resterait peut-être inaccessible avec la vente classique de votre bien. Cet argument est particulièrement valable pour les propriétaires qui risquent de faire face à d’importants travaux de rénovation à plus ou moins long terme, mais qui ne souhaitent pas déménager.
- Les avantages "techniques" :
Le promoteur est le seul responsable technique, financier de la construction. En tant que vendeur, vous en êtes complètement affranchi. Cet argument peut jouer en votre faveur si vous aviez d’ores et déjà pour projet de bâtir une villa, un immeuble, ou des logements destinés à la location.
Comment sécuriser votre dation ?
Vous souhaitez bénéficier d’une dation, mais voulez réduire les risques inhérents du mécanisme ? Ayez les bons réflexes ! Découvrez ci-dessous nos conseils :
- Faites-vous accompagner dans cette procédure par des professionnels spécialisés dans la vente auprès de promoteurs, ayant l’habitude de gérer les multiples interlocuteurs intervenant dans le dossier.
- Faites inscrire au contrat une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement de la somme.
- Tentez d’obtenir une indemnité pour vacance locative, si vous risquez de perdre des revenus locatifs durant les travaux de construction.
- Établissez des notices descriptives (que vous pouvez annexer à l’acte de vente) : elle vous couvre d’éventuelles modifications qualitatives apparaissant entre la promesse de vente et la livraison des plans : disposition du logement, qualité des matériaux utilisés, respect de certaines normes...
- Introduisez des garanties légales contre les malfaçons.
Ce qu'il faut retenir
En quoi consiste la dation en paiement ?
La dation en paiement dans l’immobilier permet de recevoir un logement neuf en contrepartie de la cession d’un bien immobilier (terrain, maison ancienne, immeubles anciens).Quels sont les avantages ?
D'une part la dation vous permet de rester sur la même localisation, ce qui vous permet de conserver le même cadre de vie. La dation vous donne également la possibilité d'accéder à un logement neuf. Enfin, le promoteur vous affranchira complètement de la partie technique/construction.
