Vous vous demandez comment savoir si votre parcelle est constructible ou non, et à qui il faut s’adresser ? L'équipe Bienvendresonterrain a rédigé cet article pour vous .
Qu'est-ce que la constructibilité d'un terrain ?
La constructibilité d’un terrain est avant tout une qualification administrative : votre mairie (dans la majorité des cas), décide d’un ensemble de règles, permettant, ou non, la construction de bâtiments sur votre terrain. Par conséquent, votre terrain peut être :
- Constructible
Vous êtes autorisé à y implanter une maison par exemple.
- Ne pas être constructible
De manière définitive.
- Ne pas être constructible pour le moment
Votre terrain ne peut pas recevoir de construction, à l’heure actuelle, mais un changement est possible.
En effet, la nature constructible d’un terrain n’est pas gravée dans le marbre. Sous l’impulsion de la commune ou la communauté de commune, un terrain jusque-là inconstructible peut être autorisé à accueillir un bâtiment neuf.
Quand vérifier la constructibilité d'un terrain ?
Deux situations demandent à vérifier la constructibilité d’un terrain :
- Vous êtes le propriétaire d’un terrain, et vous voulez vérifier qu’un bâtiment puisse y être construit.
- Vous êtes un acquéreur, et vous voulez savoir si votre projet de construction est légalement possible.
Pour vérifier si selon la loi, un terrain est constructible, 3 documents et bases de données sont à votre disposition :
- le PLU ;
- le certificat d’urbanisme ;
- le cadastre.
À propos du PLU
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le document de référence pour connaître l’état de constructibilité d’un terrain ou d’une parcelle. En l’absence de PLU, votre commune doit au moins être dotée d’une carte communale.
Que contient un PLU ?
Schématiquement, le PLU est un plan qui subdivise une commune en plusieurs zones. Vous pouvez retrouver une à quatre zones dans le PLU de votre commune.
| Zone | Constructibilité | En détail |
|---|---|---|
| Zones urbaines (U) | Généralement constructibles | Il est possible d'y effectuer une construction neuve ou un agrandissement. |
| Zones à urbaniser (AU) | Généralement constructibles à terme | À moyen ou long terme, par révision du PLU, elles peuvent devenir des zones urbaines (U) et donc devenir constructibles. |
| Zones agricoles (A) | Constructibles sous réserves strictes | Elles sont réservées aux bâtiments liés à l'activité agricole, ou encore aux constructions hébergeant l'exploitant agricole. |
| Zones naturelles et forestières (N) | Non constructibles | - |
Vous trouverez également dans un PLU :
- la destination des sols : c’est-à-dire est-ce que les bâtiments peuvent être accueillis par un terrain constructible (habitations, commerces, ateliers, bâtiments publics, exploitations agricoles...) ;
- les règles et modalités de construction : c’est-à-dire le type de constructions autorisées, leurs densités, les règles de recul, l’aspect des constructions, les règles qui encadrent le stationnement ou encore les espaces verts.
Comment faire pour consulter un PLU ?
Les PLU sont des documents publics : la plupart des mairies les tiennent à votre disposition sur leur site internet. Mais vous pouvez également vous adresser à votre service urbanisme. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à trouver la parcelle qui vous intéresse et vérifier la constructibilité de la zone dans laquelle elle se situe.
Toutefois, les indications du PLU doivent être croisées avec les informations du certificat d’urbanisme.
Bon à savoir
Votre terrain est constructible mais vous n’avez pas prévu d’exploiter ce dernier ? Et que diriez-vous plutôt d’en tirer un fort bénéfice, grâce à la vente à un promoteur immobilier ?
À propos du certificat d'urbanisme
Le certificat d’urbanisme opérationnel est complémentaire au PLU : il va venir préciser si votre terrain est bien desservi par les équipements publics (voirie, réseaux). Il faut savoir qu’un terrain non desservi (ou en passe de le devenir) par ces derniers ne sera pas jugé apte à recevoir de constructions.
Quand demander un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Si vous avez un projet de construction sur un terrain dont vous êtes le propriétaire, vous devez demander un certificat d’urbanisme opérationnel afin de vérifier qu’il est bien desservi par les équipements publics (réseaux et voies), ou en passe de le devenir, et donc qu’il est bien constructible.
Comment demander un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Via le formulaire Cerfa n° 13410*04, vous devez déposer une demande de certificat opérationnel en mairie.
Bon à savoir
Le service urbanisme a un délai de deux mois à compter de la réception de votre demande pour y satisfaire. Le certificat d’urbanisme opérationnel a une validité de 18 mois, à compter de sa délivrance
À propos du cadastre
Enfin, pour savoir si un terrain est constructible, vous pouvez vous référer au cadastre. En France, chaque parcelle de terrain dispose d’un numéro de référence : le plan les recensant s’appelle le cadastre.
Connaître la nature d'une parcelle cadastrale : quand demander un relevé cadastral ?
Vous pouvez consulter le cadastre lorsque vous êtes le propriétaire d’un terrain sur lequel vous avez un projet de construction, et que vous voulez avoir la confirmation qu’il est bien situé en zone constructible. En outre, vous aurez connaissance des limites exactes de votre parcelle.
Comment obtenir un relevé cadastral ?
Vous pouvez vous adresser au service urbanisme de votre mairie ou bien consulter le site internet de la ville : le plan cadastral y est souvent consultable. Vous pouvez également consulter le site internet cadastre.gouv.fr.
Ce qu'il faut retenir
Comment savoir si mon terrain est constructible ?
Trois documents sont à la disposition du public pour savoir si un terrain est constructible :- le PLU (qui détermine les zones géographiques d’une commune sur lesquelles il est possible de construire, quoi et comment)
- le certificat d’urbanisme opérationnel (qui va permettre de vérifier l'état de desserte par les équipements publics du terrain sur lequel vous voudriez construire)
- le relevé cadastral (qui va venir confirmer les informations du PLU et vous aider à identifier votre parcelle constructible).
Que faire d’un terrain constructible si je ne projette pas d’y construire une maison ?
Vous ne souhaitez pas exploiter votre terrain ? Aucune crainte, il existe une alternative qui vous permettra d’en tirer un bénéfice très intéressant : la vente de votre terrain constructible à un promoteur !Mon terrain n'est pas constructible, est-ce définitif ?
Pas forcément. En fonction de l’évolution de votre territoire, votre commune ou votre communauté de commune peut revenir sur la non-constructibilité, d’une zone à urbaniser par exemple.
Comment savoir si un terrain va devenir constructible ? N’hésitez pas à questionner votre municipalité ou le service urbanisme sur les éventuelles modifications du PLU.Quand est-ce utile de vérifier la constructibilité d'un terrain ?
Lorsque l’on est propriétaire d’un terrain, il peut être utile de vérifier qu’il est bien constructible parce que l’on a le projet d’y construire un bâtiment/une maison par exemple.
