La promesse de vente reste le passage obligé de tout futur acquéreur d'un bien immobilier. Mais lorsqu'il s'agit d'un terrain constructible, il faut suivre quelques règles que l'équipe de Bien Vendre Son Terrain vous détaille.
Promesse ou compromis de vente : quelles différences ?
Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, on parle souvent indifféremment de promesse ou de compromis de vente pour désigner l'accord initial entre un vendeur et un acheteur. Pour autant la promesse et le compromis (aussi appelé « promesse synallagmatique ») de vente n'engagent pas les deux parties de la même façon.
Une promesse de vente moins contraignante pour l'acheteur
Lorsqu'un particulier est intéressé par un terrain constructible, mais n'est pas sûr de vouloir investir, il peut opter pour la promesse de vente. Il s'agit d'une manière de « réserver » le terrain. Elle engage le vendeur qui ne peut plus vendre à un autre acheteur, ni laisser son bien sur le marché pendant le délai indiqué dans la promesse (en général, de 2 à 3 mois).
De son côté, l'acheteur peut renoncer, à l'issue du délai fixé dans le document, de conclure la transaction. En contrepartie, il est toutefois d'usage qu'il règle au vendeur une indemnité d'immobilisation qui oscille entre 5% et 10% du prix du terrain (5% maximum pour un terrain situé dans un lotissement). Si le délai de la promesse dépasse 18 mois, le versement de cette somme est obligatoire. Lorsque la vente est conclue, la somme est imputée au prix. Dans le cas contraire, et à moins que des clauses suspensives aient été établies, l'acheteur perd cette somme.Le compromis de vente : un authentique avant-contrat
Au contraire de la promesse de vente, le compromis engage pleinement les deux parties lors de la vente d'un terrain à bâtir. Il acte le fait que la vente est engagée et constitue un véritable précontrat. Elle fixe, pour l'acheteur comme pour le vendeur, un certain nombre de conditions afin que la transaction soit menée en toute sérénité.
Comme dans le cadre d'une promesse de vente, l'acheteur verse l'indemnité d'immobilisation (de 5% à 10% du prix). Si la vente n'est pas conclue parce qu'une des conditions établie dans le compromis n'est pas remplie (par exemple : l'acheteur n'a pas obtenu son prêt), cette somme est restituée dans les trois mois.
Bon à savoir
La promesse et le compromis de vente peuvent être indifféremment réalisés sous seing privé ou par un notaire (on parle alors d'acte authentique). Pour qu'une promesse sous seing privé soit valable, il faut toutefois l'enregistrer dans les 10 jours au centre des impôts du vendeur ou de l'acheteur. Dans le cadre d'un compromis, un acte authentique est exigé lorsque la durée de validité dépasse 18 mois.
Comment rédiger le compromis de vente d'un terrain constructible ?
Sur un compromis ou une promesse de vente d'un terrain à bâtir, on retrouve les mêmes informations que pour la vente de n'importe quel bien immobilier :
- l’identité du vendeur
- L’identité de l’acheteur
- la description du terrain et de sa surface
- le prix de vente
- les modalités de paiement
- la date limite de signature de l'acte de vente
D'autres informations spécifiques et documents légaux doivent également y figurer ou être joints au compromis de vente :
| Information | Définition |
|---|---|
| La fiche d'identité du terrain | Cela comprend les références cadastrales, la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, la surface précise du terrain et l'existence (ou non) d’un bornage. |
| L'existence de servitudes | Qu'elle soit publique ou privée, la servitude (droit de profiter d'une partie de la propriété) modifie la valeur du terrain. |
| L'existence d'hypothèque | Cette information est garantie par l'attestation de non-hypothèque qui doit être jointe à la promesse. |
| Étude de sol | Elle doit être annexée à l'acte dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. |
| État des nuisances sonores aériennes | Il doit être annexé à l'acte dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit. |
| Règlement et cahier des charges | Si le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, au moins un de ces deux documents doit être annexé à l'acte. Le compromis doit également faire mention de l'obtention du permis d'aménager. |
Clauses suspensives à insérer dans le compromis de vente
Afin de s'assurer du bon déroulement de la vente du terrain constructible, les deux parties peuvent également faire figurer une série de clauses suspensives qui annulent la transaction en cas de problèmes.
Permis de construire
C'est sûrement la clause la plus importante dans le cadre de l'achat d'un terrain à bâtir. En effet, acquérir un terrain ne garantit en rien que le projet de construction ira à son terme. L'acheteur a donc tout intérêt à conditionner la vente à l'obtention du permis de construire.Certificat d'urbanisme opérationnel
Ce document précise l'ensemble des règles d'urbanisme applicables au terrain. Outre l'ensemble des servitudes, il détaille certaines informations capitales comme la présence du terrain dans une zone soumise au droit de préemption, ainsi que le montant des taxes d'urbanisme.Étude de sol
La validation de la transaction peut être soumise à la réalisation d'une étude de sol. Son intérêt est loin d'être négligeable puisqu'elle permet de connaître les traces d'une pollution antérieure, voire d'envisager la construction de fondation en cas de sous-sol instable ou en pente.Obtention du prêt
L'achat d'un terrain comme de n'importe quel bien immobilier nécessitant, dans la majorité des cas, la contraction d'un prêt, la vente reste soumise à l'obtention de cette garantie bancaire.
Ce qu'il faut retenir
Promesse de vente, quel format choisir ?
Cela dépend du degré d'engagement des deux parties dans le projet. La promesse de vente reste plus souple lorsque le vendeur n'est pas certain de son choix. Lorsque vendeur et acheteur sont sur la même longueur d'onde, le compromis permet de sécuriser la transaction.Quels documents doivent être fournis lors d’une promesse de vente ?
Lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente du terrain constructible, plusieurs documents sont indispensables, notamment l'attestation de non-hypothèque, le cahier des charges du lotissement, voire une étude de sol et des nuisances sonores aériennes.Comment être sûr de mener à bien son projet immobilier ?
Un terrain à bâtir ne présage en rien de la réussite du projet de construction à venir. Faire figurer dans les clauses suspensives du compromis de vente l'obtention du permis de construire ou un certificat d'urbanisme opérationnel permet néanmoins de vous assurer de la qualité du site choisi.
