Si vous vendez un terrain, vous savez sans doute que la vente n’est effective qu’après la signature de l’acte authentique de vente. Mais savez-vous qu’il existe des avant-contrats vous liant avec le potentiel acquéreur ? Quels sont- ils ? Quelles obligations respectives font-ils naître ? Quel contenu doivent-ils mentionner pour être reconnus par la loi ? Le point dans cet article !
Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?
Une promesse de vente, aussi appelée “promesse unilatérale de vente”, est un contrat dans lequel le vendeur d’un bien immobilier, un terrain ou une maison, s’engage à le “réserver” pour un acheteur potentiel, durant un délai (3 mois en général) et à un prix fixé au préalable.
► Les obligations pour le vendeur
Ce document est contraignant pour le vendeur : il renonce à vendre son bien à qui que soient d’autres que le candidat à l’achat, sans avoir l’assurance que ce dernier valide bien l’acquisition.
En outre, il peut difficilement se rétracter : s’il souhaite annuler la transaction avant la levée de l’option, il risque de devoir verser des dommages et intérêts (jusqu’à 20% du prix du bien). Après la levée de l’option, l’acheteur peut tout de même demander au TGI de statuer sur des dommages et intérêts, ou demander à ce que la vente soit forcée.
► Les compensations financières de l’immobilisation du bien immobilier
Le vendeur reçoit toutefois, en contrepartie de l’immobilisation de son bien immobilier, une indemnité : 10% du prix de vente. Si la vente a bien lieu, cette somme est déduite de la somme totale à régler. En revanche, si l’acheteur potentiel ne donne pas suite, le propriétaire du bien immobilier conservera cet argent.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente, ou "promesse synallagmatique de vente", est un contrat dans lequel les deux parties (vendeur du terrain et acheteurs) s’engagent à conclure la transaction, à un prix fixé d’un commun accord, et dans un délai précis.
► Les obligations d’un compromis de vente
Aux yeux de la loi, un compromis de vente vaut une vente. Aussi, si l’une des parties (vendeur ou acheteur) souhaite se rétracter après que le compromis de vente ait été signé, il s’expose à une vente forcée et/ou à devoir verser des dommages et intérêts.
Aussi est-il important de bien rédiger cet acte, notamment concernant les clauses suspensives (voir infra) ainsi que sa durée: l’intervention d’un notaire peut être utile.
► Les indemnités d’immobilisation dans le cadre d’un compromis de vente d’un terrain
Selon la nature de votre terrain (localisation et constructibilité), les indemnités d’immobilisation que vous recevez en tant que vendeur sont différentes.
- Vous êtes le propriétaire d’un terrain en lotissement :
L’indemnité que vous recevez de l’acheteur est de 5% maximum du prix de vente, mais vous ne la percevez qu’au terme de la vente. Si la vente est conclue, cette somme est déduite du prix de vente. Si la vente n’aboutit pas en définitive, cette somme est restituée à l’acheteur dans un délai de 3 mois.
- Vous êtes le propriétaire d’un terrain isolé :
Vous avez légalement le droit de demander à l’acheteur de vous verser une indemnité d’immobilisation de terrain isolé. Cette dernière doit représenter 5 à 10% maximum du prix de vente final. Si la vente est conclue, l’indemnité est déduite du prix de vente. Dans le cas contraire, vous avez trois mois pour rembourser l’acheteur de cette somme.
Quelles sont les différences ?
| - | Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
| Qui s'engage ? | le vendeur seulement | le vendeur et l'acheteur |
| Quel délai de rétractation ? | 10 jours calendaires | |
| Quel contenu ? | contenu identique | |
| Quel rédacteur ? | rédacteurs identiques | |
| Quelles indemnités ? | 10% maximum du prix de vente | entre 5 et 10% maximum du prix de vente |
| Quelles clauses suspensives ? | clauses identiques | |
| Enregistrement de l'acte ? | oui | non |
| Dommages et intérêts en cas de rétractation du vendeur | dommages et intérêts identiques |
Bon à savoir
Si la durée d’un compromis de vente est généralement de 3 mois, elle peut être bien supérieure. Toutefois, s’il court sur un intervalle de plus de 18 mois, il doit obligatoirement être établi par un notaire.
Si l’acheteur se rétracte (voir infra) dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis de vente, il doit retrouver cette somme dans un délai de 21 jours.
Que doivent-ils contenir ?
Les informations suivantes doivent obligatoirement apparaître dans une promesse ou un compromis de vente pour être valide.
Les informations concernant le vendeur et l’acquéreur
- Coordonnées du vendeur
- coordonnées de l’acheteur
- dates de naissance respectives
- nationalité.
Les informations concernant le terrain
- Descriptif détaillé du terrain (références du cadastre)
- surface exacte du terrain
- bornage du terrain et limites exactes
- hypothèque existante sur le terrain
- servitude existante sur le terrain
- identité de l’ancien propriétaire
- date du précédent acte de vente.
Les informations concernant la vente
- Le prix de vente
- les modalités de la vente = modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- le montant des indemnités d’immobilisation
- la durée de validité de la promesse et du compromis de vente
- la date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
- le montant des honoraires du professionnel intervenant dans la vente (s’il y a lieu)
- le nom de la personne en charge du règlement de ces honoraires
- le délai de livraison du terrain
- les conditions suspensives le cas échéant.
Vente d'un terrain situé dans un lotissement : quelles mentions supplémentaires ?
Si vous vendez un terrain situé dans un lotissement, vous devrez en plus indiquer :- dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, l’obtention du règlement et du cahier des charges du lotissement
- dans le cas d'un compromis de vente, l’obtention du règlement et du cahier des charges du lotissement ET l’obtention du permis d’aménager.
Documents annexés à la promesse de vente
Vous devez en outre annexer à la promesse ou au compromis de vente 3 documents, le cas échéant :- l’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols
- l’étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- l’état des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Quels sont les différents délais à observer ?
Vous savez désormais ce que vous devez indiquer dans une promesse ou un compromis de vente. Mais savez-vous quels sont les délais légaux corrélés à la signature de ces deux actes ?
Les délais d'enregistrement d'une promesse de vente
Si vous avez signé une promesse de vente entre particuliers, elle doit impérativement être authentifiée. Pour cela, elle doit être enregistrée auprès du bureau d'enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l'acheteur, sous un délai de 10 jours ouvrables.
Si l’acquéreur paye ces droits d’enregistrement (de 125 euros), la personne chargée d’effectuer cette démarche sera désignée d’un commun accord entre vendeur et acheteur.
Bon à savoir
Contrairement à la promesse de vente, il n’est pas nécessaire d’enregistrer un compromis de vente.
Les délais de rétractation
Selon la loi Macron de 2015, un acquéreur peut revenir sur sa décision d’achat. Il a 10 jours calendaires pour se décider si : l’acte a été soigné chez un notaire (le délai court à partir du lendemain de la signature de l’acte), l’acte a été signé chez un agent immobilier (le délai court à partir du lendemain de la remise en main propre du compromis à l’acheteur), ou si l’acte a été signé sous seing privé (le délai court à partir de la première présentation du courrier avec accusé de réception contenant l’avant-contrat, que l’acheteur ait, ou non, récupéré le pli). Il devra alors notifier sa rétractation (au notaire, à l’agent immobilier, ou à vous-même) par écrit, au moyen d’un courrier avec accusé de réception. L’acheteur n’a pas à motiver sa rétractation. En revanche, elle lui ouvre le droit de récupérer les sommes qu’il a versées.
Quelles sont les conditions suspensives ?
Des clauses suspensives peuvent être intégrées à une promesse ou à un compromis de vente, d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Elles permettent d’annuler le contrat si certaines conditions ne sont pas réunies.
Parmi les clauses les plus communes :
- l’obtention du prêt, auprès de sa banque, de l’acheteur ;
- l’exercice, par la municipalité, du droit de préemption ;
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel ;
- l’obtention d’un permis de construire ;
- le recours à une étude de sol ;
- la découverte d’une servitude d’urbanisme grave.
Comment conclure la vente ?
La promesse de vente d’un terrain, aussi bien que le compromis de vente, peuvent être conclus de 3 manières :
- Par acte sous signature privée : les vendeurs et acheteurs rédigent et signent la promesse ou le compromis de vente entre particuliers, sans la présence d’un notaire ;
- Par acte authentique : le document est rédigé par un officier public compétent (un notaire la plupart du temps), et établi selon les exigences législatives. Un acte authentique peut avoir la même force qu'une décision de justice ;
- Par acte établi par un agent immobilier.
Vous devez établir deux exemplaires originaux des documents si vous procédez à un acte sous signature privée : le premier pour le vendeur, le second pour l’acheteur.
En revanche, si l’original est établi par un officier public compétent, et conservé dans ses archives, un seul document original est nécessaire.
Ce qu'il faut retenir
Qu'est-ce qu'une promesse/compromis de vente ?
Promesse ou compromis de vente sont deux avant contrats vous liant à un acheteur potentiel, dans le cadre de la vente d’un terrain par exemple.
S’ils créent tous les deux des obligations différentes de la part de chacun des acteurs de la vente, ils doivent toutefois mentionner le même contenu :- informations concernant les vendeurs et acquéreurs
- le terrain
- la vente en elle-même
- les conditions suspensives éventuelles
Quelle différence entre la promesse de vente et le compromis de vente ?
La différence entre ces deux actes résident dans l'engagement du vendeur vis-à-vis de l'acheteur. Dans le cas d'une promesse de vente, le vendeur s'engage à réserver son bien immobilier à ce potentiel acheteur. Dans le cas d'un compromis de vente, les deux parties s'engagent à conclure la transaction.
