Vous allez déclarer vos revenus fonciers au titre de cette année ? Vous vous demandez certainement quelles charges vont pouvoir venir en déduction de ces revenus. Nos équipes vous expliquent tout ce que vous devez savoir à ce sujet pour anticiper au mieux votre imposition à venir.
- Revenus fonciers et charges déductibles : de quoi parle-t-on ?
- Régime microfoncier et régime réel : quelle différence ?
- Quelles conditions pour qu'une charge soit déductible ?
- Les charges déductibles dans le cas du régime réel
- Dans le cas d'une copropriété
- En cas de déficit foncier
- Ce qu'il faut retenir
Revenus fonciers et charges déductibles : de quoi parle-t-on ?
Les revenus fonciers correspondent aux revenus de votre patrimoine immobilier, mais seulement pour la location de locaux vides.
Ces revenus tirés de locations non meublées sont imposables, mais avant de calculer l’impôt dû au titre de ces revenus, des charges peuvent être déduites dans certaines conditions.
Bon à savoir
Les revenus de locations meublés entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C.).
Régime microfoncier et régime réel : quelle différence ?
On vous a expliqué que deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer sur vos revenus fonciers. Seulement, vous avez un peu de mal à savoir de quoi il s’agit et lequel s’applique à votre situation ?
- Le régime micro-foncier :
il s’applique si vos revenus n’excèdent pas 15 000€ brut/an. Dans ce cas, vous avez tout simplement droit à un abattement de 30% sur le calcul de votre impôt.
- Le régime réel :
si vos revenus excèdent 15 000€ brut/an, vous serez imposé au réel, c’est-à-dire sur vos revenus fonciers après déduction des charges réelles inhérentes à vos biens.
Quelles conditions pour qu'une charge soit déductible ?
Avant toute chose, pour qu’une charge soit déductible des revenus fonciers, elle doit répondre à 3 critères :
- la dépense doit rentrer dans le cadre d’un contrat de location (ce n’est donc pas le cas de vos logements vacants) ;
- la dépense doit être payée au cours de l’année ;
- vous devez répondre du justificatif de cette charge.
Bon à savoir
Ces conditions s’appliquent de la même façon si vos revenus fonciers passent par une SCI, tant qu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Les charges déductibles dans le cas du régime réel
Vous vous demandez maintenant quelles charges vont venir réduire votre montant imposable ?
Les intérêts d’emprunt bancaire
Aussi bien pour l’achat du bien locatif que pour la réalisation de travaux.Les impôts et taxes des biens loués
La taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement.Les frais de gestion
La rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure en cas de différend avec un locataire, un entrepreneur ou un prestataire.Les frais d'entretien
Toutes les dépenses de réparation, entretien et amélioration.Les frais de gérance
Principalement les rémunérations des personnes du syndic qui gère l’immeuble pour les différents propriétaires.Les primes d'assurance
Dans le cadre de la garantie des loyers impayés et propriétaires non occupants.Les dépenses à la charge du propriétaire
Pour le compte du locataire qui n’ont pas été remboursées après le départ du locataire.L’indemnité de relogement et l’indemnité d’éviction
d'un bail commercial
Bon à savoir
Dans certains cas de dispositifs d’investissement locatif, un pourcentage du montant des loyers perçus pourra être déduit en sus des autres charges déductibles.
Dans le cas d'une copropriété
Vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété ? On vous a sûrement parlé de provisions pour charges déductibles.
Effectivement, vous devez déduire l’intégralité des provisions pour charges payées l’année N-1 (donc en 2020, les provisions de 2019) et réintégrer les charges non déductibles de l’année N-2 (donc en 2020, celles de 2018).
Pour mieux comprendre ce cas particulier, lisez l'article suivant : “Charges de copropriété : provision et régularisation”
En cas de déficit foncier
Vos revenus fonciers de cette année n’absorbent pas la totalité de vos charges déductibles ? Pas d’inquiétudes ! Vous allez pouvoir récupérer ce solde déficitaire sur votre revenu global.
Ce qu'il faut retenir
Qu'appelle-t-on revenu foncier ?
Il s'agit des revenus issus des locations de locaux vides.Quel régime d’imposition s’applique à mes revenus fonciers ?
Si vos revenus n’excèdent pas 15 000€ brut/an, ce sera le régime microfoncier. Dans le cas contraire, ce sera le régime réel.Quelles conditions pour qu’une charge soit déductible de mes revenus fonciers ?
Il faut que :- la charge soit issue d’un contrat de location
- la dépense soit payée au cours de l’année
- qu'il existe un document justifiant de cette charge.
Quelles charges déductibles des revenus dans le cas du régime réel ?
Intérêts d’emprunt, Impôts et taxes des biens loués, Frais de gestion, Frais d’entretien, Frais de gérance, Primes d’assurance, Dépenses dues par le locataire et non remboursées au propriétaire, Indemnité de relogement et d’éviction.Je suis en copropriété, quelles charges sont déductibles ?
Chaque année, vous devez déduire les provisions versées à l’année N-1 et réintégrer les charges non déductibles de l’année N-2.Les charges déductibles sont supérieures à mon revenu foncier cette année, que se passe-t-il ?
Rassurez-vous, vous pouvez récupérer jusqu’à 10 700€ de déficit foncier sur votre revenu global.
