• Évaluer le prix de vente d'un terrain

Prix au mètre carré d'un terrain constructible : comment le calculer ?

Vous voulez connaître les prix au mètre carré des terrains constructibles en France et savoir comment ils sont fixés ? Nos équipes vous livrent la méthode…

Prix au m2 d’un terrain constructible : comment est-il fixé ?

86 euros : c’est le prix moyen du mètre carré d’un terrain constructible acquis en vue de bâtir une maison individuelle en France métropolitaine, selon le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire 1. Mais derrière ce chiffre se cachent d’importantes disparités. Quels sont les facteurs qui impactent le prix moyen au m2 d’un terrain à bâtir ?

  • La taille de l'unité urbaine

    Le nombre d’habitants que compte votre commune, ou votre unité urbaine (communauté de commune, agglomération), est un facteur déterminant dans la fixation du prix d’un terrain à bâtir au m2.
    Dans les zones rurales de moins de 2000 habitants, le prix d’un terrain constructible au m2 tournera autour de 54 €/m² en moyenne. En revanche, si votre terrain se situe dans une zone densément peuplée (ville de plus de 200 000 habitants), vous pourrez observer des prix de terrains à bâtir moyens s’élevant à 168 €/m². Ces prix s’entendent hors région parisienne : si vous possédez un terrain dans l’agglomération de Paris, sachez qu’il pourrait être vendu aux alentours de 325 €/m² en moyenne.
  • La région

    La région dans laquelle se trouve votre terrain a aussi un impact direct sur le montant au m2 auquel vous pourriez prétendre.
    En France métropolitaine, ce prix s’articule autour de 86 €/m². Mais il faut savoir que vous pourrez vendre un terrain 3 fois plus cher en Provence-Alpes-Côte d’Azur (150 €/m²) qu’en Bourgogne-Franche-Comté (47 €/m²). En Île-de-France, les prix s’envolent (228 €/m² en moyenne).
    De même, il existe des écarts importants au sein de la même région. Le prix m2 d’un terrain constructible dans le Var sera bien plus élevé que dans les Hautes-Alpes par exemple.

Bon à savoir

Selon les régions, les Français dépensent entre 27 000 et 200 000 euros pour l’achat d’un terrain.

  • La viabilisation

    En dehors des facteurs liés à la localisation, des éléments tels que la viabilisation entrent en jeu dans la composition du prix de vente de terrain constructible. Le prix du terrain constructible viabilisé au m2 sera plus important que pour un terrain non viabilisé, sur lequel aucun raccordement aux réseaux (électricité, eau, éventuellement gaz) n’aura été réalisé.
  • La nature du sol

    Des données géologiques peuvent aussi influencer à la baisse le prix des terrains à bâtir au m2. Par exemple : si le sol de votre terrain est argileux et/ou imperméable, l’acquéreur devra réaliser des travaux de drainage avant d’y implanter sa maison, ou devra construire son bien immobilier sur des fondations spécifiques. Tous ces aménagements ont un coût, qu’il convient de répercuter sur les prix des terrains constructibles.
  • L'état du terrain

    Selon que votre terrain soit totalement vierge, ou qu’il présente déjà du bâti à détruire ou à combler (bâtisse, réseaux souterrains, fondations, cuves enterrées, anciens puits), le prix du m2 de terrain constructible varie. Les acheteurs attendent un geste financier de la part du vendeur lorsque ces frais supplémentaires sont à prévoir.
  • L'exposition du terrain

    Tous les terrains ne sont pas exposés de la même manière, et leur aménagement est par conséquent plus ou moins facile. Un terrain exposé au sud par exemple peut présenter un prix du m2 de terrain à bâtir plus important qu’un terrain exposé au nord.
  • La forme du terrain

    L’aménagement d’un terrain est également facilité par une forme standard (carré, rectangulaire). Plus le terrain sera biscornu, et moins le prix au m2 sera important.
  • La typologie du terrain

    La même logique vaut pour la typologie du terrain : un terrain plat (ou pratiquement plat) se vendra plus cher qu’un terrain en pente, qui nécessite des travaux de terrassement.
  • Le cadre de vie

    En fonction du cadre de vie dont bénéficient les habitants de la zone géographique où se situe votre terrain, les prix au m2 sont également amenés à varier. Par exemple, la proximité immédiate d’une gare RER en Ile-de-France, la proximité d’une autoroute en zone plus rurale, la proximité des services (écoles, commerces…), la réputation du quartier etc... peuvent impacter à la hausse le prix du mètre carré de terrain constructible.

Comment connaître le prix au m² d'un terrain constructible ?

Vous vous demandez comment connaître la valeur moyenne du m2 d’un terrain dans votre secteur ? Depuis 2019, la base DVF 2 sur les prix de l’immobilier (source Gouvernementale) vous donne accès aux informations sur les ventes de biens immobiliers, y compris les ventes de terrains, et ce sur plusieurs années. Il vous suffit de sélectionner le département, la commune, la section cadastrale (voire la parcelle cadastrale) pour avoir une idée des prix pratiqués dans le secteur où se trouve votre terrain.

Calcul du prix au m² d’un terrain constructible viabilisé ou à viabiliser = Prix de vente global du terrain / Nombre de m² totaux

Pourquoi est-ce important ?

Dans le cas d’une vente, connaître le prix au m2 moyen des terrains constructibles aux alentours est utile. En mettant votre terrain en vente au prix du marché, vous : attirez plus facilement les acheteurs potentiels augmentez vos chances de vendre plus rapidement votre terrain avez des éléments de comparaison si l’acheteur tente de négocier.

Les tendances clés

Les prix au m2 d’un terrain constructible ont connu, en moyenne, des hausses considérables entre 2012 et 2014 : +8.8 % entre 2012 et 2013, + 7.8 % entre 2013 et 2014. La tendance est désormais plutôt à la stabilisation des prix : +1,7% entre 2017 et 2018.

Ce qu'il faut retenir

  • De quoi dépend le prix au mètre carré d'un terrain ?

    La zone géographique dans laquelle sont situés votre terrain et son cadre de vie, sa viabilisation éventuelle, son état, son exposition, sa forme, sa pente sont les éléments principaux à prendre en compte pour affiner le prix au m2 de votre terrain.
  • Comment connaître le prix de mon terrain ?

    Rendez-vous sur la base DVF du Gouvernement : vous aurez de nombreux éléments sur les ventes de terrains réalisées ces dernières années dans votre commune.
    Il vous suffit de diviser le prix global d’un terrain constructible à bâtir viabilisé par le nombre de ses m2 et vous obtiendrez son prix au m2.
  • Pourquoi est-ce important ?

    Si vous avez l’intention de vendre votre terrain, vous pourrez fixer le prix au m2 de votre terrain en cohérence avec le marché, et mettre toutes les chances de votre côté pour une vente rapide.

Optimisez la valeur de votre terrain en le vendant à un promoteur immobilier.


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