• Évaluer le prix de vente d'un terrain

Comment bien estimer le prix au mètre carré d’un terrain à vendre ?

Pour faire une estimation au plus juste du prix au m2 de son terrain, qu’il soit non constructible, ou qu’il soit constructible viabilisé ou non viabilisé, il faut d’abord bien calculer le prix au m2 de son terrain. Mais comment faire ?

Quelles sont les informations à connaître avant de calculer le prix au m2 de votre terrain ?

Vous souhaitez calculer le prix au mètre carré de votre terrain ? Avant toutes choses, vous devez disposer des informations précises suivantes :

  • Les limites de votre terrain

    Vous devez connaître avec précision les limites de votre terrain pour savoir de manière irréfutable la surface qu’il couvre.
  • Les constructions présentes sur votre terrain

    Le calcul du prix au m² de votre terrain dépend également des constructions déjà présentes. Par exemple, si votre parcelle de terrain comprend une maison en ruine qu’il faudra détruire avant d’envisager la construction d’un nouveau logement, son prix doit être revu à la baisse. En effet, vous devez prendre en considération les coûts de la destruction, qui incomberont aux futurs propriétaires.
  • L'environnement immédiat de votre terrain

    L’accessibilité et la possibilité de se connecter aux divers réseaux (eau, électricité, gaz, fibre) ont également un impact sur le prix de vente de votre terrain, donc son prix au m². Par exemple, si votre terrain n’est pas accessible par une route, le prix du m2 devra être raisonnable pour rester attractif.
  • La constructibilité de votre terrain

    Un terrain constructible viabilisé se vend plus cher qu’un terrain constructible non viabilisé, lequel se vend également plus cher qu’un terrain non constructible. En fonction de la constructibilité de votre terrain, son prix au m2 sera plus ou moins élevé.

Bon à savoir

Votre terrain est isolé et n’est pas encore borné ? Pour connaître précisément les limites de votre propriété et donc sa superficie, mais également ses accès, vous devrez procéder au bornage de votre terrain. L’intervention d’un géomètre expert est nécessaire. Le coût d’une telle opération dépend du terrain (surface, physionomie) mais s’élève en moyenne entre 700 et 1 500 €.

Où trouver les informations nécessaires ?

Pour connaître les limites de votre propriété, ses différents accès ainsi que son statut de constructibilité, vous pouvez vous référer à deux documents principaux :

  • Le cadastre

    Vous pouvez vérifier ces informations en consultant le cadastre de votre commune. Disponibles partout en France, les plans cadastraux sont accessibles en mairie (auprès du service dédié à l’urbanisme) ou en ligne à l’adresse suivante : https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do
  • Le PLU

    Sur le point plus spécifique de la nature constructible ou non constructible de votre terrain, vous pouvez vous référer au Plan Local d’Urbanisme (ou PLU). Ce document, qui recense toutes les règles d’urbanisme de votre commune, vous indique si votre terrain est : dans une zone dite constructible (zone urbaine), dans une zone à construire (zone à urbaniser), dans une zone constructible sous conditions (surfaces agricoles par exemple), ou dans une zone non constructible (zone naturelle ou à risque). Vous pouvez également demander en mairie, auprès du service urbanisme, les certificats d’urbanisme d’information et opérationnel, apportant des précisions au PLU.

Calculer le prix au m² d'un terrain constructible

L'évaluation du prix au mètre carré de votre terrain constructible dépendra de plusieurs facteurs :

Les prix du marché :

Pour rester compétitifs et attirer des acheteurs, vous ne pouvez pas faire abstraction des prix des terrains environnants.
Aussi, n’hésitez pas à comparer votre terrain à d’autres terrains en vente dans votre secteur, et à ajuster votre prix de vente en fonction.
Vous pouvez aussi vous renseigner sur le prix du marché auprès d’agents immobiliers ou des notaires de votre région. La base DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr) peut également vous aider à réaliser une estimation gratuite du prix au m2 de votre terrain en ligne.

L'obtention possible d'un permis de construire :

Assurez-vous bien que l’obtention d’un permis de construire, nécessaire à la réalisation d’un projet immobilier, est bien possible avant de fixer votre prix de vente au m2. Vous pouvez vérifier cet élément auprès du service urbanisme de votre commune.

La situation de votre terrain :

La taille de votre commune ou de votre unité urbaine, la région / quartier dans laquelle / lequel est situé votre terrain, le cadre de vie qu’offre la situation de votre terrain… influent sur son prix. La variabilité des prix peut-être importante, selon que vous vendiez un terrain dans une grande ville ou dans une commune rurale, situé en Ile-de-France ou dans le Massif Central, situé en bord de mer ou dans les terres, à proximité d’une gare RER (en banlieue parisienne) ou à 20 minutes à pieds de la première station de transports en commun...

Pour rappel, si le prix au m2 s’élève en moyenne à 86 €/m² en France métropolitaine, il est de 47 €/m² en Bourgogne-Franche- Comté, de 150 €/m² en Provence-Alpes-Côte d’Azur et de 228 €/m² en Île-de-France.

Les atouts du terrain :

Exposition, typographie, forme, qualité du sol, viabilisation… doivent influencer la fixation du prix au m2 de votre terrain.

Un terrain rectangulaire et exposé au sud aura plus de valeur qu’un terrain biscornu en pente exposé au nord par exemple.

Bon à savoir

Un terrain est dit viabilisé s’il est raccordé aux différents réseaux d’électricité, eau, assainissement, gaz et téléphone… Il faut savoir que la viabilisation engendre des dépenses : entre 5 000 et 15 000 €, selon le nombre de raccordements et leur difficulté technique. Aussi, si vous comptez vendre un terrain non viabilisé, vous devrez, pour estimer votre prix au m2, tenir compte des frais que devront engager les futurs propriétaires.

Calculer le prix au m² d'un terrain non constructible

Si votre terrain n’est pas encore constructible (zones à urbaniser), ou ne le sera jamais (zones naturelles ou forestières), vous devez prendre en compte les éléments suivants pour calculer votre prix moyen :

  • La constructibilité à terme si elle existe
    Pour rappel, les terrains situés dans les Zones à urbaniser (AU) ont généralement vocation à devenir constructibles. Par révision du PLU, ils peuvent devenir des zones urbaines (U), et recevoir des constructions à moyen ou long terme.
     
  • Si vous vendez un terrain agricole
    La nature du terrain (exposition, pente du terrain...) ou qualité agronomique du sol ont un impact non négligeable sur le prix. N’hésitez pas à faire réaliser une étude de sol avant la vente pour avoir des données factuelles à présenter à vos futurs acquéreurs.

Bon à savoir

Les prix moyens sont souvent exprimés en hectares. Pour calculer le prix au m2 du terrain, il vous suffit de prendre le prix à l'hectare puis de diviser par 10.000 (1 hectare = 10.000 m2).

Ce qu'il faut retenir

  • Que dois-je savoir avant de fixer le prix de mon terrain ?

    Vous devez connaître avec précision les limites de votre terrain et les constructions déjà présentes (en surface mais aussi enterrées). Vous devez également vérifier s’il est constructible, et raccordable aux différents réseaux.
  • Où trouver ces renseignements ?

    Dans la plupart des cas, le service urbanisme de votre commune peut vous aider à trouver ces informations, consignées soit au cadastre, soit dans le PLU.
  • Comment calculer la valeur au m² de mon terrain ?

    Tout dépend si votre terrain est constructible ou non. S’il l’est, les prix du marché, la situation de votre terrain et ses atouts intrinsèques sont de bons indicateurs pour fixer votre prix. Mais n’oubliez pas que la possibilité ou non d’obtenir un permis de construire influe également sur le prix.

    S’il est non constructible, il faut se poser la question de savoir s’il le sera un jour ? Si oui, vous pouvez vous référer au paragraphe précédent. Si non (terre agricole par exemple), c’est davantage la qualité du terrain et de sa terre qui fera varier la valeur.

Optimisez la valeur de votre terrain en le vendant à un promoteur immobilier.


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